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売買事例 0706-B-0020
位置指定道路と囲繞地通行権

袋地になっている土地を媒介するが、その通路が他人の位置指定道路になっている。この場合、袋地の購入者にはどのような通行権があるか。

事実関係
 
 当社が媒介する物件は左図のような場所にあり、公道に出るためには他人の「位置指定道路」を通らなければならない。
 このたび、この土地の媒介にあたり、位置指定道路の所有者に、通行等についての書面での承諾を求めたところ、通行自体は認めるが、通行承諾書を出すとか、賃借権・地役権等の設定については、応じられないという。
質問
  1. この物件の購入者には「通行権」はあると思うが、どのような権利があるということになるのか。
  2. 重要事項説明書の作成にあたり、どのような点に注意したらよいか。
回答
  1.結論
 
(1) 質問1.について
 道路位置指定があるからといって、「権利」があるとまではいえないというのがおおかたの判例の立場である(東京地判昭和58年2月14日判時1091号106頁ほか)。しかし、本件の場合は「袋地」なので、「囲繞地通行権」に基づき通行することはできる(民法第210条)。
  (2) 質問2.について
 囲繞地通行権により通行が認められる範囲は、囲繞地通行権者のために必要で、かつ、囲繞地所有者に与える損害が最も少ないものでなければならないので(民法第211条第1項)、念のため車両(注)の通行ができるのかどうかの確認と、配管のための掘削承諾などを含めた承諾料や年間の通行料・維持費等の負担の有無・額等について、確認しておく必要がある。
(注) 本件では、すでに道路位置指定があり、通常の通行は認められていると考えられるので、現在の4.5mの幅員についてそのまま通行等が認められるものと考えられる(岡山地倉敷支判昭和50年2月28日判時794号99頁)。
 
2.理由
 
(1) について
 囲繞地通行権については、次のような代表的な判例もあり、通路もすでに位置指定道路として開設されているので、袋地物件の購入者の通行権については確保されていると考えてよい。
(1)  「民法第210条において袋地の所有者が囲繞地を通行することができるとされているのは、相隣関係にある所有権共存の一態様として、囲繞地の所有者に一定の範囲の通行受忍義務を課し、袋地の効用を全うさせるためであり、このような趣旨は不動産取引の安全保護を図るための公示制度とは関係がないから、実体上袋地の所有権を取得した者は、対抗要件を具備することなく、囲繞地所有者らに対し囲繞地通行権を主張しうる。」(最判昭和47年4月1日民集26巻3号483頁)。
(2)  「囲繞地通行権は、ひろく何人にも対抗することができる一種の物権であるから、この権利を妨害する者に対しては囲繞地の所有者であろうとそれ以外の者であっても、自己に通行権があることを認めさせ、かつ、妨害行為を禁止させる権利がある。」(東京控判明治41年6月16日新聞526号14頁)。
  (2) について
(略)
監修者のコメント
 通路についての紛争は非常に多い。紛争の原因をみると売主(所有者)の説明をそのまま信じてしまったというものがかなりある。現況が法的にどうオーソライズされているかを十分に調査する必要がある。

より詳しく学ぶための関連リンク

“スコア”テキスト丸ごと公開! 「位置指定道路」

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