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売買事例 0801-B-0052
袋地売買に伴う第三者の所有私道の売買

 袋地の売買を行うが、それに伴い他人の私道を売買する。この場合の私道の評価は、どのように行うか。

事実関係
 袋地の売買の媒介をするが、その売買と並行的に、公道に接する第三者の私道の売買の媒介も行う。
なお、この売買は、袋地の通行権とは関係のない、別個のものとして行う。
質問
 このような宅地部分と私道部分の所有者が異なる私道の評価は、どのように行ったらよいか。私道の所有者を説得できる客観的な基準はないか。
回答
 
1. 結論
 国税庁の「財産評価基本通達」に基づいて評価するのが適当ではないかと考える。
2. 理由
 現況が「私道」になっている土地でも、地目は「山林」であったり、「雑種地」であったり、「宅地」であったりする。また、事実上不特定多数の人が通行している私道であれば、「公衆用道路」として税の免除を受けているケースもある。

 しかし、いずれにしても、その私道の利用状況が、事実上の「公道」であるか、限定された人だけが通行する文字どおりの「私道」であるかによって、評価が異なる。そして、その私道の利用実態に応じて、その価格を0(ゼロ)から通常価格の30%相当額までの間で評価するとしているのが、国税庁の「財産評価基本通達」である。したがって、本件の評価にあたっても、その0(ゼロ)から30%の間で評価するのが適当であると考える。
 なお、この利用状況による評価にあたっては、0(ゼロ)から30%のいずれかで評価するのではないということはもちろんであるが、その私道がすでに建築基準法上の道路として位置指定を受けているのであれば、その私道は、他の用途に転用できない(つまり、私道の廃止ができない)可能性が極めて高い土地ということになるので、その評価は限りなく0(ゼロ)に近いものとなり、本通達においても、そのように取り扱われている(財産評価基本通達24)。
 
参照条文
 
○  財産評価基本通達24(私道の用に供されている宅地の評価)
 私道の用に供されている宅地の価額は、11(評価の方式)から21−2(倍率方式による評価)までの定めにより計算した価額の100分の30に相当する価額によって評価する。この場合において、その私道が不特定多数の者の通行の用に供されているときは、その私道の価額は評価しない。
 
監修者のコメント
 私道の所有者を説得するための資料としては、【回答】のように「財産評価基本通達」は、もちろん有用であるが、最終的には、袋地所有者の必要度や位置指定の有無あるいは人の歩行のみか自動車も可能か等、諸々の要素を斟酌して話合いで決定せざるを得ないであろう。

 そのような土地の価格は、不動産鑑定評価基準にいう「限定価格」であり、「正常価格」とは全く異なることを関係者に理解してもらうことも必要である。

より詳しく学ぶための関連リンク

“スコア”テキスト丸ごと公開! 「他人の私道の通行・掘削同意」

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