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取引の安全確保
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他人の私道の通行等を前提にしている宅地は頻繁にみられます。私道等の所有者との間で、通行等の同意や上下水道やガス配管の設備新設のための掘削同意をめぐり紛争になる場合もあることから、権利関係の有無については、細心の調査が必要です。
①買主甲は、宅地建物取引業者丙の媒介で、売主乙から中古の土地付建物を買い受ける旨の売買契約を締結し、代金全額を支払って、引渡しを受けた。
②本件敷地の前面の第42条第2項道路は実は車で乗り入れできる側は公道に接しておらず、公道と前面の2項道路との間に隣接者の私有地が存在していたが、事前には不明であった。
③甲は、購入した建物が古家であったため、これを解体し、新築の家を建てることとして、古家を解体した。
④甲は、請負業者と工事請負契約書を締結し、地鎮祭を行ったが、その際近隣者丁に挨拶に行ったところ、丁は、「解体時に挨拶がなかった。今頃挨拶に来て、この道路が通れると思ったら大きな間違いだ」と言われた。
⑤甲は、丙に調査してもらったところ、②の事情が判明した。
⑥丁は、同年10月、私有地にインターロッキングの舗装をし、地面には埋め込み式のセンターポールを設置するなどして車両通行ができないようにし、説得は不調に終わった。
< 問題点> 物件売買の仲介をした宅地建物取引業者丙は、本物件の重要事項説明に際し、区役所に行き、本物件の前面道路が建築基準法第42 条第2項道路による道路であることは調査したが、直近の公道に通じているか否かまでは調査しなかった。
第三者所有の私道(建築基準法第42条第2項道路に指定・地目:公衆用道路)に接する土地・建物所有者Xに関する次の記述のうち、不適切なものを一つ挙げなさい。
1.Xは、道路通行を目的として、Aに対し道路の未開設部分であるa部分のブロック塀の撤去を請求できない。
2.Xは、セットバックにより建物を新築した後、当該セットバック部分bにブロック塀を設置したBに対し、通行妨害を理由としてその撤去を求めることができる。
3.Xは、私道の自動車通行を目的として、その通行の妨害となるポールcの撤去をCに対し求めることができない。
4.Xは、当該私道を経由して敷地内に水道管を引き込むに当たり、Cの承諾を得る必要はない。
●問題の狙い トラブルの多い、私道に関する権利関係について確認します。
答え:4
1.適切 H5.11.2 最高裁 建築基準法第42条第2項の指定により同条第1項の道路と見なされている土地上にブロック塀が設置された場合において、右ブロック塀の設置により既存の道路の幅員が狭められた範囲がブロック2枚分の幅にとどまり、右ブロック塀の外側に既存の道路があって、日常生活上支障が生じていないときは、隣接地の所有者は、人格権が侵害されたことを理由として右ブロック塀の収去を求めることができません。
2.適切 H18.3.23 最高裁 RETIO. 2008.6 NO.70 P98 みなし道路上の工作物の撤去を求めた訴訟において、土地所有者がみなし道路であることを否定することは信義則上許されないとした事例です。
3.適切 H12.1.27 最高裁 RETIO. 2006.6 NO.46 P55 撤去請求が認められるためには、当該道路が自動車通行を目的とした道路開設がされていることが必要です。
4.不適切 私道所有者の道路掘削承諾を得る必要があります。
○ 媒介業者は買主に対し私道特有の問題点を調査・説明する必要があります。
1.私道の持分があるか否か?ある場合は共有持分か分有か? 分有の場合の問題点は?持分がない場合の問題点は?
2.上下水管、ガス管等の配管が公設配管なのか私設配管なのか? 私設配管の場合は、将来リニューアルする時には、私道所有者全員の同意と費用負担が必要となること。また、道路の掘削、舗装も同様であること。
3.持分が共有であったり、持分がない場合、現在、私道に障害物がなくても、将来ポール等の障害物が設置される可能性があること。また、その障害物を撤去させることが困難であること。
4.対象私道に道路交通法の適用があるか否か? 同法の適用がない場合、第三者が私道上に車を駐車、放置しても、警察の取り締まりの対象とならないため、車を移動させることができないこと。
○「当然に無償で通行できるものではない」という認識を持ちましょう。売主が今まで無償で通行できていたとしても、買主も同様に通行できるとは限りません。
○売主と私道所有者の人間関係によっては、私道の通行や掘削同意に関してトラブルが生じることも多々あります。私道所有者の人となりや、近隣住民との人間関係については、売主から十分ヒアリングするようにしましょう。