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売買事例 1206-B-0154
登記済定期借地契約が解除された後の借地上建物の競売と定期借地権の行方

 定期借地権の登記がなされている借地契約が解除され、その後に借地上の建物が競売に付された。しかし、本件の定期借地権の登記は、抵当権の登記より先になされている。このような場合、建物を競落した当社は、定期借地権の残存期間分を承継することになると思うが、どうか。

事実関係

 借地期間が50年の一般定期借地権の登記がなされている土地上の建物が競売に付された。しかし、その競売の申立ての前に、借地人と借地権設定者(地主)との間で地代の滞納による定期借地契約の解除がなされ、それに伴う建物収去と土地明渡しの確定判決が出されている。
 なお、今回の競売は、債権者である地元の銀行が抵当権に基づいて申立てたものであるが、その土地には、抵当権の登記の前に定期借地権の登記がなされている。

質問

 このような物件(建物)を当社が競落した場合、抵当権の登記の前に定期借地権の登記がなされている以上、当社は、50年の残存期間分の定期借地権付の建物を競落したことになると思うが、どうか。

回答

1. 結 論
 貴社は、定期借地権付の建物を競落したことにはならない。したがって、貴社は借地権設定者(地主)との間で、新たに何らかのかたちで借地契約を締結して、土地の利用権を確保する必要がある。
2. 理 由
 本件の50年の定期借地契約は、競売の申立て前に、すでに解除されており、借地権そのものが消滅しているので、定期借地権の登記が抵当権の登記より先になされていても、その登記は空(カラ)登記であり、貴社は、借地権の付いた建物を競落することにはならない。したがって、結論で述べたとおり、貴社は、借地権設定者(地主)との間で、新たに何らかのかたちで借地契約を締結するなどして、土地の利用権を確保しなければ、建物だけを競落しても、地主から、建物を収去し土地を明け渡すよう求められることになる。
 なお、このような特殊な物件の競売の場合には、通常、執行裁判所に備え置かれている「物件明細書」に結論で述べたような事柄やその条件などが記載されているはずなので、事前にその内容を確認し、入札するかどうかを判断する必要がある。

監修者のコメント

 質問は、登記の先後のことを前提に聞いているが、本ケースは抵当権の登記と(定期)借地権の登記の先後で決まる対抗関係の問題ではない。両権利のどちらが優先して勝つかという問題は、たしかにどちらが先に対抗要件を備えたかで決まるのが原則であるが、それは二つの権利が実質的にも存在するという前提あってこそのことである。本ケースは、借地契約が解除され、それを前提に建物収去、土地明渡しの判決が確定しているというのであるから、借地権はすでに消滅しているとみざるを得ない。すなわち、もはや建物競落人が承継する定期借地権などは無い。したがって、対応策は回答のとおりの方法しかない。

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