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賃貸事例 1012-R-0085
賃貸物件のオーナーチェンジによる賃貸借関係の承継と保証契約

 賃貸物件のオーナーチェンジがあった場合、賃貸借契約はどうなるか。借主の保証人が、「所有者が変わったのなら、保証人にはならない」と言ったら、保証契約はどうなるか。

事実関係

 当社は賃貸の管理業者兼媒介業者であるが、このたびオーナーチェンジのあった賃貸物件を管理することになり、借主に対し、新旧両貸主名で貸主変更の通知を出した。
 ところが、その後新しい貸主から、借主の保証人に対しては変更通知を出さなくてもよいのかという相談があった。

質問

1.  オーナーチェンジがあったということは、賃貸物件の所有者が変わったということだから、新しい所有者が自動的に新しい貸主になると考えてよいと思うが、どうか。その場合、借主の保証人も、新しい貸主に対し、自動的に保証人になると考えてよいと思うが、どうか。
2.  借主の保証人から、「所有者が変わったのなら、保証人にはならない」と言われたら、保証契約はどうなるのか。

回答

 質問1.について ― 当事者間に特段の事情(特約など)がない限り、いずれもそのとおりに解して差し支えない(後記【参照判例】参照)。したがって、保証人に対しても、借主と同じように貸主変更の通知を出しておいた方がよいであろう。
 質問2.について ― 保証人からのそのような主張は認められない。保証人からの申し出に対し、貸主がその申し出に応じれば、その保証人との保証契約は合意解約となるが、そのために貸主が新たな保証人を要求すれば、借主は別の保証人を立てる義務が生じると考えられる(民法第450条)。

参照条文

  民法第450条(保証人の要件)
   債務者が保証人を立てる義務を負う場合には、その保証人は、次に掲げる要件を具備する者でなければならない。
一 行為能力者であること。
二 弁済をする資力を有すること。
   保証人が前項第2号に掲げる要件を欠くに至ったときは、債権者は、同項各号に掲げる要件を具備する者をもってこれに代えることを請求することができる。
   前2項の規定は、債権者が保証人を指名した場合には、適用しない。

参照判例

  大判昭和6年5月29日新聞329号18頁等(要旨)
   賃貸不動産の所有者に変更があった場合、特約がない限り、賃借人・新所有者間に、従来の賃貸借関係がそのまま移転・存続する。
  最判昭和45年4月21日民集24巻4号283頁、判時593号34頁、判タ248号118頁等(要旨)
   約束手形の振出人のため、手形金債務の支払につき受取人との間で手形外の保証契約が締結されている場合には、裏書によって手形債権を取得した者は、これとともに保証債権を取得し、かつ、その取得につき対抗要件を具備することなく、保証人に対し保証債務の履行を求めることができる。

監修者のコメント

 判例上、賃貸物件の所有者が変わった場合、特約がない限り、賃借人の同意なく、賃貸借の契約関係が新所有者に移転する。また、債権譲渡があった場合、特約がない限り、民法解釈上、主たる債務についての保証債務は新債権者に対するものとなる(保証債務の随伴性)。したがって、保証人が「所有者が変わったのなら、保証人にはならない」などということは、その旨の特約がない限り主張できない。

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