不動産流通推進センター

事実関係

　当社は、不動産の媒介業者である。当社の媒介で既存マンションを購入した買主が、南側のバルコニーに設置されている手すりにはめ込められている透明ガラスに複数のしみのような汚れがあり、清掃等では除去できないため、自らが工事業者に依頼し取替えたという。購入したマンションは10階で眺望がよいが、バルコニーガラスの汚れで景色が損なわれていたという。分譲時の分譲会社の説明ではバルコニーの透明度が強調され、眺望良好としていたとされる。バルコニーガラスを含めたバルコニー部分は、専用使用権のある共用部分であり、買主は、管理組合に汚れの除去や手すりガラスの取替えの修繕工事を要求したが、管理規約の規定により、管理組合から修繕を拒否された。管理規約には、専用使用権のある共用部分の通常の使用に伴うものは、原則として専用使用権を有する区分所有者がその責任と負担において修繕を行わなければならないと定めている。
　しかし、買主は、専用使用権があっても、バルコニー等の専用使用部分は共用部分であり、共用部分に不具合が発生した場合は、管理組合が修繕義務を負うはずだと主張している。買主は、管理組合が義務を履行しないのは、不法行為または債務不履行に該当し、買主が負担した工事費用及び諸費用を損害賠償として管理組合に請求する訴えを提起したいと考えている。

質　問

　区分所有マンションにおける専用使用権のある共用部分の不具合の修繕義務者は誰か。

回　答

参照条文

○	民法第703条（不当利得の返還義務）
	法律上の原因なく他人の財産又は労務によって利益を受け、そのために他人に損失を及ぼした者（以下この章において「受益者」という。）は、その利益の存する限度において、これを返還する義務を負う。
○	同法第709条（不法行為による損害賠償）
	故意又は過失によって他人の権利又は法律上保護される利益を侵害した者は、これによって生じた損害を賠償する責任を負う。
○	建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）第２条（定義）
	①　この法律において「区分所有権」とは、前条に規定する建物の部分（第４条第２項の規定により共用部分とされたものを除く。）を目的とする所有権をいう。 ②　この法律において「区分所有者」とは、区分所有権を有する者をいう。 ③　この法律において「専有部分」とは、区分所有権の目的たる建物の部分をいう。 ④　この法律において「共用部分」とは、専有部分以外の建物の部分、専有部分に属しない建物の附属物及び第４条第２項の規定により共用部分とされた附属の建物をいう。 ⑤・⑥　（略）
○	同法律（同法）第４条（共用部分）
	①　数個の専有部分に通ずる廊下又は階段室その他構造上区分所有者の全員又はその一部の共用に供されるべき建物の部分は、区分所有権の目的とならないものとする。 ②　第１条に規定する建物の部分及び附属の建物は、規約により共用部分とすることができる。この場合には、その旨の登記をしなければ、これをもつて第三者に対抗することができない。
○	同法律（同法）第11条（共用部分の共有関係）
	①　共用部分は、区分所有者全員の共有に属する。ただし、一部共用部分は、これを共用すべき区分所有者の共有に属する。 ②　前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。ただし、第27条第１項の場合を除いて、区分所有者以外の者を共用部分の所有者と定めることはできない。
○	同法律（同法）第13条（共用部分の使用）
	各共有者は、共用部分をその用方に従って使用することができる。
○	（国土交通省）マンション標準管理規約（単棟型）第２条（定義）
この規約において、次に掲げる用語の意義は、それぞれ当該各号に定めるところによる。 一～七　（略） 八　専用使用権 敷地及び共用部分等の一部について、特定の区分所有者が排他的に使用できる権利をいう。 九　専用使用部分 専用使用権の対象となっている敷地及び共用部分等の部分をいう。 十・十一　（略）
○	同標準管理規約第14条（バルコニー等の専用使用権）
	①　区分所有者は、別表第４に掲げるバルコニー、玄関扉、窓枠、窓ガ ラス、１階に面する庭及び屋上テラス（以下この条、第21条第１項及び別表第４において「バルコニー等」という。）について、同表に掲げるとおり、専用使用権を有することを承認する。 ②　１階に面する庭について専用使用権を有している者は、別に定めるところにより、管理組合に専用使用料を納入しなければならない。 ③　区分所有者から専有部分の貸与を受けた者は、その区分所有者が専用使用権を有しているバルコニー等を使用することができる。
○	同標準管理規約第15条（駐車場の使用）
	①　管理組合は、別添の図に示す駐車場について、特定の区分所有者に駐車場使用契約により使用させることができる。 ②　前項により駐車場を使用している者は、別に定めるところにより、管理組合に駐車場使用料を納入しなければならない。　 ③　区分所有者がその所有する専有部分を、他の区分所有者又は第三者に譲渡又は貸与したときは、その区分所有者の駐車場使用契約は効力を失う。
○	同標準管理規約第21条（敷地及び共用部分等の管理）
	①　敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うものとする。ただし、バルコニー等の保存行為（区分 所有法第18条第１項ただし書の「保存行為」をいう。以下同じ。）のうち、通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責任と負担においてこれを行わなければならない。 ②～⑥　（略）
○	同標準管理規約第22条（窓ガラス等の改良）
	①　共用部分のうち各住戸に附属する窓枠、窓ガラス、玄関扉その他の開口部に係る改良工事であって、防犯、防音又は断熱等の住宅の性能の向上等に資するものについては、管理組合がその責任と負担において、計画 修繕としてこれを実施するものとする。 　②・③　（略）
○	同標準管理規約コメント・第14条関係
	①　バルコニー等については、専有部分と一体として取り扱うのが妥当であるため、専用使用権について定めたものである。 ②　専用使用権は、その対象が敷地又は共用部分等の一部であることから それぞれの通常の用法に従って使用すべきこと、管理のために必要がある範囲内において、他の者の立入りを受けることがある等の制限を伴うものである。また、工作物設置の禁止、外観変更の禁止等は使用細則で物件ごとに言及するものとする。 ③　バルコニー及び屋上テラスが全ての住戸に附属しているのではない場合には、別途専用使用料の徴収について規定することもできる。
○	同標準管理規約＜別表第４ バルコニー等の専用使用権

参照判例①

参照判例②

監修者のコメント

　区分マンションにおいて、共用部分は当然に管理組合が修繕義務を負うとか、専用使用部分は当然に専用使用権者が修繕義務を負うとか考えることは誤りである。解説にあるとおり、標準管理規約を使っているマンションでは、専用使用権のある共用部分に不具合がある場合は、それが「通常の使用に伴うもの」かを検討することになる。
区分マンションの売買において、物件に不具合や損傷がある場合に、それが専有部分でないからといって、仲介業者が、管理組合に修繕してもらえる、契約不適合には当たらないと安易な説明をするとトラブルになる。不具合の原因を調査するのと並行して、必ず管理規約を確認し、不具合のある箇所が専有部分か共用部分か専用使用部分か、修繕義務や費用負担の所在はどこか、区分所有者自ら修繕を実施することが可能か否か等を、慎重に調査・説明すべきである。