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2509-B-0347掲載日：2025年9月
広告に納戸を居室と記載した媒介業者の責任
当社が間取図を「３LＤＫ＋Ｓ（納戸）」とすべきところを「４ＬＤＫ」と表示したところ、買主とトラブルになり損害賠償を請求されそうである。
事実関係
当社は、売買の媒介業者である。一戸建ての既存住宅の媒介をした買主から引き渡し後に、当社作成の物件の間取図と実際の間取りが異なるとの苦情があった。物件間取図は４LＤＫと表示したが、買主から、北側の部屋は窓が小さく、居室としての採光が確保されていないのではないかと指摘された。当社が現地確認すると、確かに窓は居室としての基準を満たしておらず、１室が建築基準法上の居室には該当しないことが判明した。実際は、「３ＬＤＫ＋納戸」とすべきだった。当社が４ＬＤＫと表示したのは、媒介契約締結時に、現地を実査した担当者が、当該部屋は子供部屋に使用していると売主から聞いたためである。実際、その部屋にはベッドと学習机があり、通常の部屋として使用していたため、誤って居室と判断したようだ。
買主は、不動産売買の専門家である宅建業者が、部屋が居室であるか否かを十分に調査・確認せずに売主の説明を鵜吞みにして間取図を作成し、買主に誤った説明をしたのは許せないと言っている。買主は、当社が作成した間取図を信じて購入したが、４ＬＤＫと3ＬＤＫ＋納戸では財産価値が異なり、価値の差額を損害賠償として請求すると言っている。
質 問
1．建築基準法に適合していない通常に使用している部屋を居室として間取り表示してはいけないのか。
2．基準を満たしていない部屋を居室として間取図を買主に提示・説明した宅建業者が責任を負うことがあるのか。
回 答
| 1． | 結 論 | |
| ⑴質問1.について ― 宅建業法の誇大広告の禁止並びに不動産の表示に関する公正競争規約に抵触し、居室として表示することはできない。 ⑵質問2.について ― 宅建業者が誤った広告表示をした場合、不法行為による損害賠償責任を負う場合がある。また、不動産の表示に関する公正競争規約違反による罰則及び行政処分を課されることがある。 |
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| 2． | 理 由 | |
| ⑴⑵について 居室は、建築基準法により、採光のための窓その他の開口部を設け、その採光に有効な部分の面積を規定している（同法第28条）。基準に満たない部屋は居室としてカウントすることができない。部屋が４室あって「４ＬＤＫ」と表示するには全ての部屋が基準を満たす必要がある。基準に満たない部屋は、居室に該当せず、「３ＬＤＫ＋Ｓ（納戸）（注）」等と納戸表示する必要がある。 また、宅建業者が、不動産広告（間取図含む）をするときは、適正な広告表示をする必要があり（不動産の表示に関する公正競争規約第２条）、建築基準法上の居室に該当しない部屋について、居室であると誤認されるおそれのある表示を禁じており、表示した場合は不当表示となる（同規約第23条第10号）。違反した宅建業者に対し、公正取引協議会は、当該違反行為を排除するために必要な措置を直ちに採るべきこと並びに規定に違反する行為を再び行ってはならないことを警告し、または違約金を課すことができる（同規約第27条）。 公正競争規約では居室と認められない部屋等の部分についての具体の表示については、その旨を「納戸」等と表示することとしており（同規約・表示施行規則第９条）、不動産公正取引協議会連合会の不動産広告に関する相談事例に、『2LＤＫ＋Ｓ（納戸）の物件を、売却依頼者の強い要望があって「３ＬＤＫ」と表示したい』との相談に対し、「建築基準法の規定に適合しないため居室と認められない納戸その他の部分についは、寝室その他の居室であるかのように「３ＬＤＫ」と表示することはできませんし、1室としてカウントすることもできません」とし、「広告の表示責任は売却依頼者ではなく、広告主である不動産事業者が負うことになります」と責任はあくまで宅建業者にあると回答している。 一方、納戸表示をすべき部分について居室表示した宅建業者に対し、買主が損害賠償を請求した裁判例において、「建築基準法上の居室か否かは購入の際の重要な考慮要素の一つというべきである。したがって、仮に、寝室等として利用可能な部屋であったとしても、建物の販売広告において、建築基準法上の居室の要件を満たしていない部屋について、居室であるかのような表示をすることは許されず、そのような表示は、これを信頼して購入した者の建物の形質に対する信頼という利益を侵害するものというべきである」と判示し、宅建業者の不法行為（民法第709条）を認め、買主の慰謝料請求を認容したものがある（【参照判例①】参照）。ただし、４LＤＫと３ＬＤＫ＋納戸では財産価値が異なるとしても、例えば買主が内覧のうえ自宅としてその建物を購入した場合には、その価値の差額がそのまま損害として認定されるとは限らないし、むしろ実損がないとして損害賠償請求が認められない可能性もあることに注意を要する。 注）Ｓはサービスルームのこと。建築基準法に満たない部屋で収納スペースや書斎等に使用する部屋である。通常の部屋として使用できるものもあるが、居室に数えることはできない。公正取引協議会は、単にＳと表示するのでなく、「Ｓ（納戸）」と表示するよう指導している。 なお、マンションの向きが南向きでないにも拘わらず、全戸南向きと誤って表示・説明した分譲業者に対し、「マンションで快適な生活を送れるか否かが左右されるのであるから、マンションの向きは、売買契約を締結するかどうかを判断する際に重視される事項の一つというべきである。特に、売買契約時に目的物たるマンションが完成していない場合には、買主は現地見分によりマンションの向きを確かめることができないから、そのようなマンションの売主は、買主に対し、マンションの向きについてできる限り正確な情報を伝え、不正確な表示・説明を行わないよう注意すべき信義則上の付随義務がある」として買主に対して損害賠償を命じた裁判例がある（【参照判例②】参照）。 媒介業者を始め、広告に携わる宅建業者は、間取りや向きだけでなく、設備や環境、利便性等について、曖昧な記載は慎み、必ず現地確認等し、社内においても複数の者により確認するなどして正確な表示を心がける必要があろう。 |
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参照条文
| ○ | 民法第１条（基本原則） | |||
| ① （略） ② 権利の行使及び義務の履行は、信義に従い誠実に行わなければならない。 ③ （略） |
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| ○ | 同法第709条（不法行為による損害賠償） | |||
| 故意又は過失によって他人の権利又は法律上保護される利益を侵害した者は、これによって生じた損害を賠償する責任を負う。 | ||||
| ○ | 同法第710条（財産以外の損害の賠償） | |||
| 他人の身体、自由若しくは名誉を侵害した場合又は他人の財産権を侵害した場合のいずれであるかを問わず、前条の規定により損害賠償の責任を負う者は、財産以外の損害に対しても、その賠償をしなければならない。 | ||||
| ○ | 宅地建物取引業法第31条（宅地建物取引業者の業務処理の原則） | |||
| ① 宅地建物取引業者は、取引の関係者に対し、信義を旨とし、誠実にその業務を行なわなければならない。 ② （略） | ||||
| ○ | 同法第32条（誇大広告等の禁止） | |||
| 宅地建物取引業者は、その業務に関して広告をするときは、当該広告に係る宅地又は建物の所在、規模、形質若しくは現在若しくは将来の利用の制限、環境若しくは交通その他の利便又は代金、借賃等の対価の額若しくはその支払方法若しくは代金若しくは交換差金に関する金銭の貸借のあっせんについて、著しく事実に相違する表示をし、又は実際のものよりも著しく優良であり、若しくは有利であると人を誤認させるような表示をしてはならない。 | ||||
| ○ | 同法第81条（罰則） | |||
| 次の各号のいずれかに該当する者は、６月以下の拘禁刑若しくは100万円以下の罰金に処し、又はこれを併科する。
一 第25条第５項（第26条第２項において準用する場合を含む。）、第32条又は第44条の規定に違反した者 二 （略） | ||||
| ○ | ||||
| ① 住宅、学校、病院、診療所、寄宿舎、下宿その他これらに類する建築物で政令で定めるものの居室（居住のための居室、学校の教室、病院の病室その他これらに類するものとして政令で定めるものに限る。）には、採光のための窓その他の開口部を設け、その採光に有効な部分の面積は、その居室の床面積に対して、５分の１から10分の１までの間において居室の種類に応じ政令で定める割合以上としなければならない。ただし、地階若しくは地下工作物内に設ける居室その他これらに類する居室又は温湿度調整を必要とする作業を行う作業室その他用途上やむを得ない居室については、この限りでない。 ②～④ （略） | ||||
| ○ | 不動産の表示に関する公正競争規約第２条（事業者の責務） | |||
| 事業者は、不動産広告の社会性にかんがみ、深くその責任を自覚し、この規約を遵守することはもとより、社会的・経済的諸事情の変化に即応しつつ、常により適正な広告その他の表示をするよう努めなければならない。 | ||||
| ○ | 同規約第15条（物件の内容・取引条件等に係る表示基準） | |||
| 事業者は、次に掲げる事項について表示するときは、規則で定めるところにより表示しなければなら ない。
（1）～（6） （略） (7) 物件の形質 （8）～（12） （略） |
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| ○ | 同規約第23条（その他の不当表示） | |||
| 事業者は、次に掲げる広告表示をしてはならない。
（1）～（9） （略） （10） 建築基準法上の居室に該当しない部屋について、居室であると誤認されるおそれのある表示 （11）～（75） （略） |
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| ○ | 同規約第27条（違反に対する措置） | |||
| ① 公正取引協議会は、第５条及び第８条から第23条までの規定に違反する行為があると認めるときは、当該違反行為を行った事業者に対し、当該違反行為を排除するために必要な措置を直ちに採るべきこと並びに第５条及び第８条から第23条までの規定に違反する行為を再び行ってはならないことを警告し、又は50万円以下の違約金を課すことができる。 ②～⑧ （略） | ||||
| ○ | 不動産の表示に関する公正競争規約・表示規約施行規則第９条 | |||
| 規約第15条（物件の内容・取引条件等に係る表 示基準）各号に規定する事項について表示するときは、次の各号に定めるところにより表示する。
（1）～（16） （略） （17）物件の形質 採光及び換気のための窓その他の開口部の面積の当該室の床面積に対する割合が建築基準法第28 条の規定に適合していないため、同法において居室と認められない納戸その他の部分については、その旨を「納戸」等と表示すること。 （18）～（46） （略） |
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| ○ | ○ 不動産公正取引協議会連合会・不動産広告の相談事例（表示規約）不当表示の禁止 〖２ＬＤＫ＋S（納戸）の物件を、売却依頼者の強い要望があって「３ＬＤＫ」と表示したい〗 |
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| 建築基準法第28条の規定に適合しないため居室と認められない納戸その他の部分についは、寝室その他の居室であるかのように「３ＬＤＫ」と表示することはできませんし、1室としてカウントすることもできません。
この売却依頼者の強い要望に応じて「３ＬＤＫ」と表示した場合、広告の表示責任は売却依頼者ではなく、広告主である不動産事業者が負うことになりますので、「納戸」とは何かをしっかりと説明して正しく表示してください。 〖居室であるか納戸であるかの別を記載していない間取り図を掲載したい〗 お尋ねのように、居室であるか納戸であるかの別を記載していない間取り図を掲載した場合、いずれの部屋も居室であると誤認されるおそれがあるため、不当表示に該当します。間取り図を掲載するか否かにかかわらず、納戸を居室として表示するような積極的で悪意のある表示はもとより、この場合のように特定の情報を表示しないことによる誤認も不当表示の対象となりますので、ご注意ください。 |
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参照判例①
| ○ | 東京地裁令和３年３月９日 ウエストロー・ジャパン（要旨） |
| 公正競争規約23条１項(10)において、建築基準法上の居室に該当しない部屋について、居室であると誤認されるおそれがある表示の広告が禁止されている趣旨に鑑みれば、建物の購入者にとって、建築基準法上の居室か否かは購入の際の重要な考慮要素の一つというべきである。したがって、仮に、寝室等として利用可能な部屋であったとしても、建物の販売広告において、建築基準法上の居室の要件を満たしていない部屋について、居室であるかのような表示をすることは許されず、そのような表示は、これを信頼して購入した者の建物の形質に対する信頼という利益を侵害するものというべきである。 本件において、前提事実に加え、証拠及び弁論の全趣旨によれば、本件部屋は、建築基準法上の居室と定義するための採光の要件を満たしていなかったこと、宅建業者は、本件パンフレットにおいて、本件部屋が居室であることを前提に、本件建物を「４ＬＤＫ」と表示したこと、宅建業者は、いわゆる建売住宅である本件不動産の広告として、買主らに本件パンフレットを交付し、本件建物について説明をしたこと、買主らは、本件建物は「４ＬＤＫ」と表示されるものであると信じて、本件建物を購入したことが認められる。 これらの事実を踏まえると、買主らは、本件建物を「４ＬＤＫ」とする本件パンフレットの表示により、本件部屋は建築基準法上の居室の要件を満たした部屋であると誤認して本件建物を購入したと認められる。 したがって、本件パンフレットにおける本件建物を「４ＬＤＫ」とする表示は、本件建物の形質に対する信頼という買主らの利益を害するものというべきである。（中略） 確かに、買主らは、本件建物を内見し、本件建物の購入を決断したと認められる。しかし、本件部屋は、建築基準法上の採光の要件を満たしていないものの、約６畳の広さがあり、２方面に窓も設けられ、クローゼットを備えており、居住者が本件部屋を寝室として利用することが可能であることから、買主らは、購入前に本件建物内を確認しただけでは、本件部屋が建築基準法上の居室ではなく、本件建物は「３ＬＤＫ」と表示されるべきものであると認識することは困難である。（中略） また、宅建業者は、買主らに対し、本件売買契約締結に当たり、本件部屋を納戸と表記した本件建物の図面を交付したと主張する。 しかしながら、宅建業者は、前記図面を交付したことのほかに、買主らに対し、本件部屋が建築基準法上の居室ではないことを説明した事実は見当たらない。本件売買契約締結の際の重要事項説明書に添付された図面をもって、本件部屋が建築基準法上の居室の要件を満たした部屋であると誤認させるおそれのある本件パンフレットの表示を訂正したことにはならないし、買主らが本件部屋は建築基準法上の居室ではなく、本件建物は「３ＬＤＫ」と表示されるべき物件であると認識するのは困難である。（中略） 本件パンフレットにおいて、本件部屋が建築基準法上の居室であることを前提として、本件建物を「４ＬＤＫ」と表示したことは、買主らの本件建物の形質に対する信頼を侵害するものであり、宅建業者は、信頼を害された買主らの精神的苦痛を慰謝すべき義務があるが、本件部屋は、寝室として利用することが可能であること、実際、買主らは、本件建物購入後、本件部屋を子供部屋として使用してきたことなどを含め、本件で認められる一切の事情を考慮すると、慰謝料額は、一人当たり３万円とするのが相当である。 |
参照判例②
| ○ | 京都地裁平成12年３月24日 判タ 1098号184頁（要旨） |
| 一般に、不動産分譲事業者が居住を目的とする買主に不動産を分譲する場合、売主は不動産売買に関する専門知識を有しているのに対し、買主は事業者から提供される情報を信頼して判断せざるを得ない立場にあることが多く、加えて不動産売買は代金額が高額であり、買主が正確な情報を得て、真に購入を望む物件を売買の対象とする要請が強いのであるから、不動産分譲事業者には、買主の意思決定に対し重要な意義を持つ事実について、不正確な表示・説明を行わないという信義則上の付随義務があるというべきである。 そして、本件のようなマンションの売買に当たっては、マンションの向きによって、日照時間が異なるため、夏季であれば西日が当たるかどうか、冬季であれば日中の十分な日照が確保できるか等が大きな影響を受け、マンションで快適な生活を送れるか否かが左右されるのであるから、マンションの向きは、売買契約を締結するかどうかを判断する際に重視される事項の一つというべきである。特に、売買契約時に目的物たるマンションが完成していない場合には、買主は現地見分によりマンションの向きを確かめることができないから、そのようなマンションの売主は、買主に対し、マンションの向きについてできる限り正確な情報を伝え、不正確な表示・説明を行わないよう注意すべき信義則上の義務を負うと解すべきである。 よって、本件において、マンション分譲業者には、買主に対し、信義則上、本件マンションの向きについてできる限り正確な情報を伝え、不正確な表示・説明を行わないよう注意すべき義務があったというべきである。（中略） 分譲業者は、本件マンションを販売するに当たり、その向きについて不正確な表示・説明をしないよう注意すべき義務があったのに、これに違反したものというべきである。したがって、争点について判断するまでもなく、分譲業者は、買主らに対し、損害賠償責任を負わなければならない。 |
監修者のコメント
宅建業者は、公正な取引、消費者保護の観点から、不動産の表示に関する公正競争規約を遵守し、これに違反する広告をしないことに常に配慮しなければならない。広告に著しい誇張・誇大が含まれる場合には、宅建業法第32条違反となり、業務停止、免許取消等の処分や、拘禁刑や罰金の罰則もあり得ることに注意を要する。
なお、令和5（2023）年4月1日施行の建築基準法の改正により、住宅等の「居室」について必要な採光面積が緩されたことの派生効果として、従前は広告で「納戸」の表記しかできなかった部屋を、床面照度50ルクス以上の照明が設置されていれば「居室」と表記できるケースが増えた。しかし、実際の採光面積が建築基準法に適合するかは専門的な計算を要するので、安易な判断で「居室」表記をすべきではない。
