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賃貸事例 0807-R-0038掲載日：2008年7月
期間満了2日前の解約申入れの効力
借主が、期間満了日の2日前に解約の申入れをしてきた。約定では、借主からの解約の申入れは2か月前までにしなければならないことになっている。
この場合、契約は2か月後に終了するのか、それとも更新されるのか。更新料の支払はどうなるのか。
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事実関係 |
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当社は、賃貸物件の媒介と管理を行っている業者であるが、このたび、当社が以前に媒介した店舗の借主から、契約期間満了日の2日前に解約の申入れを受けた。しかし、約定では、「借主からの解約の申入れは２か月前までに行う。」ということになっている。 なお、契約書には、「期間満了までに、貸主または借主から何らの申し出がないときは、本契約は、更に○年間同一条件をもって更新されるものとする。」という約定もある。 |
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質問 |
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回答 |
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参照条文 |
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| ○ 借地借家法第26条（建物賃貸借契約の更新等） | |
| （1）建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の1年前から6か月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知または条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。 （2）（3） （略） |
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参照判例 |
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| ○最判昭和25年2月14日民集4巻2号24頁（要旨） | |
| 「解約の申入れは、当初から6か月の猶予期間を付さなくても、解約申入れの後6か月を経過すれば解約の効力が生じる。」 | |
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監修者のコメント |
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| 本ケースは、当事者の意思解釈をめぐって裁判で争われてもよい難しい問題であり、【回答】の解釈とは別に法定更新されるので、更新料支払い義務が生ずる、しかし、その後も2か月前の解約申入れにより、契約を終了させることができると解することも可能である。 なお、合意更新でなく、法定更新の場合も更新料支払特約が有効と認められるかについては裁判例が分かれているという別の問題もある。 |
