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賃貸事例 0712-R-0023
貸主(オーナー)が最も煩わしさから逃れることのできる貸し方

貸主(オーナー)が、苦情等の煩わしさから解放される方法として、どのような貸し方があるか。

事実関係
 当社は賃貸の媒介業者であるが、このたびある賃貸物件のオーナーから、建物は貸して利益は得たいが、自分が直接の貸主として表に出るのは嫌だと言ってきた。
 その理由は、自分(オーナー)が直接の貸主として表に出ると、入居者からいろいろな苦情が直接入ってきて、煩わしいからだという。したがって、これからは直接苦情が入ってこない方式に改めて欲しいと言ってきた。
 
質問
1. 貸主(オーナー)に直接苦情が入らない方法には、どのような方法があるか。
2. そのメリット・デメリットは、どのようになるか。
 
回答
(1) 質問1.について

貸主(オーナー)が、煩わしさから解放される順に列記すると、次のような方法が考えられる。

1.  貸主(オーナー)が、ある特定の宅地建物取引業者に目的物を一括賃貸し、その賃借した業者から一般のユーザーに個別転貸する方法(以下、「サブリース方式」という。)。
2.  貸主(オーナー)が、ある特定の宅地建物取引業者に目的物の賃貸借および管理業務に関する代理権を授与し、その代理業者が賃貸借に関する行為を代理するほか、管理業務についても、その一切の業務を代理・代行する方法(以下、「全部代理方式」という。)。
3..  貸主(オーナー)が、ある特定の宅地建物取引業者に目的物の賃貸借についての代理権のみを授与し、それ以外の管理業務については、管理専門の業者にその代理・代行を委託する方法(以下、「一部代理方式」という。)。
4.  貸主(オーナー)が、ある特定の宅地建物取引業者に目的物の賃貸借の媒介を委託し、管理業務については、管理専門の業者(もしくは当該媒介業者)に委託する方法(以下、「媒介方式」という。)。
 
(2) 質問2.について

上記(1)の方法のメリット・デメリットは、次のようになると考えられる。

方法 メリット デメリット
(1)






原則として、一切の煩わしさから解放される。 空室リスクや煩わしさのすべてが賃借人(転貸人)に移るので、その分賃料が安くなり、収益が減少する。
(2)





原則として、授権の範囲内の問題については、煩わしさから解放される。 代理権の範囲外の問題については、煩わしさは残る。
(3)





同 上 管理業務を行う業者と契約業務を行う業者が分離されるため(契約時からの人間関係がなくなるため)、また、管理業務についての代理権限が授与されないため、若干の煩わしさが生じる。
(4)



媒介業者・管理業者いかんによっては、最もコスト安になりうる。 媒介業者・管理業者いかんによっては、代理権を授与していないだけに、最も煩わしさが残る。
 
監修者のコメント
 現実的な方法としては、【回答】のとおりの各種があるが、それぞれ一長一短がある。
 なお、法律的には賃貸人イコール所有権者でなければならないわけではなく、所有者から賃貸権限の委譲を受ければ、所有者でなくても自ら賃貸人として賃貸借契約を締結できる。この場合は、所有者は、賃貸借契約の当事者でも何でもないので、より背後にいられる。そして、宅地建物取引業者が、この賃貸人になることは、売買ではないので、宅建業法上問題はない(他人の不動産の「売買」は、原則として禁止されている。業法第33条の2)。
 したがって、信頼できる業者を得られれば、このような方法も考えられる。

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