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売買事例 0806-B-0069
新築住宅の一般ユーザーからの買取り再販の場合の品確法上の瑕疵担保責任

 新築住宅が一旦エンドユーザーに売却された後に、買取り業者がこれを買取り、再販する場合、品確法上の瑕疵担保責任はどうなるか。

事実関係
 当社は、不動産の買取り・加工・再販を主業務とする宅建業者であるが、このたび、当社が新築の分譲マンションを購入した一般個人から物件を購入し、再販するにあたり、当社の品確法(住宅の品質確保の促進等に関する法律。以下「品確法」という。)上の瑕疵担保責任がどうなるかが問題となった。
 つまり、物件の所有権が、一旦分譲主(宅建業者)からエンドユーザーに渡ったあと、それを別の宅建業者である当社が取得し、再度別のエンドユーザーに譲渡しようとするものだからである。
質問
 当社が、この物件を竣工後1年以内に、未入居のまま、最終のエンドユーザーに引渡した場合、当社には、品確法上の瑕疵担保責任が発生するか。
回答
 
1. 結論
発生する。
2. 理由
(1)
品確法上の瑕疵担保責任は、【質問】にあるように、「建物(「住宅」に限る。)の竣工後、1年以内に引き渡された、未入居のもの」について、引き渡された者に対し、引き渡した者が負う責任のことである(品確法第2条第2項、第94条、第95条)。
 この場合、責任を負う者は、あくまでも物件を引き渡した者であり、その者が建築業者であろうと、宅建業者であろうと、一般の個人であっても、責任を負うことになる。したがって、本件のケースにおいては、最初の建築会社と分譲主との取引においては建築会社が責任を負い、次の分譲主と最初のエンドユーザーとの取引においては分譲主が責任を負い、次の最初のエンドユーザーと貴社との取引においては最初のエンドユーザーが責任を負い、最後の貴社と最後のエンドユーザーとの取引においては貴社が責任を負うということになる。
 つまり、この品確法の趣旨は、あくまでも新築住宅の購入者等の利益の保護を図るためのものであるから、その新築住宅を建築し、または売買したその相手方にその新築住宅を一定期間内(竣工後1年以内)に引き渡した者に対し、責任を負わせるというものだからなのである。
(2)なお、本件の最後の取引で、貴社が負う瑕疵担保責任について、そのリスクを回避するためには、分譲主や中間の売主から、その契約上の地位を譲り受け、あるいはそれらの者の建築業者に対する請求権を債権者代位権に基づいて行使することもできるが、できることなら、物件を購入する前に、建築業者も交えて、最終的には建築業者が責任を負う旨の合意書を取り交しておくことが適切であろう。
 
参照条文
 
○  品確法第2条(定義)
(1)  (略)
(2)  この法律において「新築住宅」とは、新たに建設された住宅で、まだ人の居住の用に供したことのないもの(建設工事の完了の日から起算して1年を経過したものを除く。)をいう。
(3)  (略)
 
○  同法第94条(住宅の新築工事の請負人の瑕疵担保責任の特例)
(1)  住宅を新築する建設工事の請負契約(中略)においては、請負人は、注文者に引き渡した時から10年間、住宅のうち構造耐力上主要な部分又は雨水の侵入を防止する部分として政令で定めるもの(中略)の瑕疵(中略)について、民法第634条第1項及び第2項前段に規定する担保の責任を負う。
  (2)  (略)
(3)  (略)
 
○  同法第95条(新築住宅の売主の瑕疵担保責任の特例)
(1)  新築住宅の売買契約においては、売主は、買主に引き渡した時(当該新築住宅が住宅新築請負契約に基づき請負人から当該売主に引き渡されたものである場合にあっては、その引渡しの時)から10年間、住宅の構造耐力上主要な部分等の隠れた瑕疵について、民法第570条において準用する同法第566条第1項並びに同法第634条第1項及び第2項前段に規定する担保の責任を負う。
  (2)  (略)
(3)  (略)
 
監修者のコメント
 品確法において瑕疵担保責任を負う売主は、業者に限られない。「新築住宅」に該当する売主であれば、業者でない一般人でもその責任を負うことになる。
 もっとも、責任を負うべき建物の箇所は、すべてではなく、いわゆる政令で定める部位についてであり、いわば、建物の基本構造部分である。
 なお、宅建業者が売主であるときには、宅建業法第40条の適用も、もちろん受ける。

より詳しく学ぶための関連リンク

“スコア”テキスト丸ごと公開! 「瑕疵担保責任(瑕疵担保責任の期間と内容)」

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