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売買事例 0711-B-0043
新築分譲物件を転売した場合の品確法上の瑕疵担保責任の承継

2年前に新築分譲物件を購入した人が、その物件を転売した場合、品確法上の瑕疵担保責任に対する権利は、次の購入者に対しても承継されるか。

事実関係
 当社は媒介業者であるが、ある業者の新築分譲物件を2年前に購入した顧客から、その購入した物件を売却して欲しいとの依頼を受けた。
 
質問
1.   この場合、旧売主(分譲主)が当時の買主(今回の売主)に負っている10年間の品確法(住宅の品質確保の促進等に関する法律)上の瑕疵担保責任に対する権利は、今回の買主に対しても承継されるのか。
2.   今回の買主に対しても承継させるためには、何か当事者間で特約をする必要があるのか。あるとすれば、どのような特約か。
 
回答
 
(1)  質問1.について
 当然には承継されない。なぜなら、今回の買主と分譲主との間には契約関係がないからである。
(2)  質問2.について
 単に当事者間だけで特約をしても、当然には承継されない。したがって、承継させるためには、今回の売主(依頼者)があらかじめ分譲主からその承継についての同意を取り付けておき、その同意がある旨を特約に記したうえで分譲主の記名押印をもらうとか、念書を差し入れてもらうといった三者間の合意が必要となる。
 しかし、この同意の取り付けは実際にはかなり難しいので、どうしても同意が得られないということであれば、売主としては今回の買主との売買契約締結後、瑕疵が発見された時点で、分譲主に品確法上の瑕疵担保責任を追及していくという方法をとるしかない。そして、その責任追及の方法としては、今回の売主が、従前の分譲主との間の買主としての契約上の地位に基づいて、その担保責任を追及するか、あるいは今回の買主が、その売主の請求権を債権者代位権に基づいて行使する方法が考えられる(民法第423条)。いずれにしても、品確法上の瑕疵担保責任の法律関係の承継については、分譲主の同意が得られない限り、当事者に難しい対応を強いることになるので、媒介業者としては、その取扱いは慎重に行う必要がある。そして、そのうえで買主がどうしても売主に対し、その承継を要求するのであれば、事前に弁護士などの専門家に相談し、どのような場合に、売主に分譲主に対する請求義務が発生するのかなどについて、その証拠保全の方法なども含め、詳細な取り決めをしておく必要があろう。
 
参照条文
 
○  品確法第95条(新築住宅の売主の瑕疵担保責任の特例)
(1)  新築住宅の売買契約においては、売主は、買主に引き渡した時(中略)から10年間、住宅の構造耐力上主要な部分等の隠れた瑕疵について、民法第570条において準用する同法第566条第1項並びに同法第634条第1項及び第2項前段に規定する担保の責任を負う。(以下、略)
(2)(3) (略)
○  民法第423条(債権者代位権)
(1)  債権者は、自己の債権を保全するため、債務者に属する権利を行使することができる。ただし、債務者の一身に専属する権利は、この限りでない。
(2) (略)
 
監修者のコメント
 品確法の立法作業の過程において、売主又は請負人は転売によって取得した者に対しても瑕疵担保責任を負うことが、消費者保護につながるので、そのような制度にすべきだという意見もあった。しかし、直接の契約関係にない者にも契約責任と同じ責任を負わせるのは、民事法の原則的考えにもとるということで採用されなかった。したがって、結論としては【回答】のとおりであって、当初の買主は、たとえ建物の譲渡により所有者でなくなったとしても、契約当事者としての権利を行使できる地位に変りはない。転売の当事者間で、売主の旧売主に対する瑕疵担保責任追及の権利行使義務を明定しておくのも一つの方法である。

より詳しく学ぶための関連リンク

ザ・ライブラリー 松田先生

“スコア”テキスト丸ごと公開! 「瑕疵担保責任(瑕疵担保責任の期間と内容)」

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