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売買事例 0707-B-0024
「白地地域」の建築規制

「白地地域」においては、最近どのような建築規制がなされるようになったのか。

事実関係
 最近、都市計画法や建築基準法が毎年のように改正され、いつの間にか「白地地域」に建築規制がなされるなど、随分と変わってきているため、特に地方都市部の媒介業者にとって、対応に苦慮することが多い。
 
(注) 「白地地域」とは、広義においては「用途地域」の定められていないすべての地域のことをいうが、一般には、都市計画区域および準都市計画区域内で、「用途地域」の定められていない地域(市街化調整区域を除く。)のこと(都市計画図上に、色の塗られていない「白地」の地域のこと)をいう。
質問
 「白地地域」においては、従来は建築物についての「用途規制」はなかったと思うが、なぜ規制がなされるようになったのか。その規制の内容は、どのようなものか。
回答
(1)  用途地域の定められていないいわゆる「白地地域」においては、従来から建築物の「用途」について特段の規制をしてこなかったために、公共施設に過大な負荷がかかったり、地域の環境を著しく阻害する建築物が建てられることがあった。
 そこで、平成12年の都市計画法の改正で、都市計画区域および準都市計画区域内の「白地地域」(市街化調整区域を除く。)の中に「特定用途制限地域」を定め、その地域の特性に合った用途の建築物のみを認める制度を創設した。
 
 
(注) 市街化調整区域内においては、「開発許可」の中で、「用途」についてのコントロールをすることになっているからである。
 
(2)  この「特定用途制限地域」は、都市計画で制限すべき建築物等の用途の概要を定め(都市計画法第9条第14項)、その具体的な規制の内容は地方公共団体の条例で定めることにしているが(建築基準法第49条の2)、この「特定用途制限地域」内においては、建築物の用途だけでなく、建ぺい率・容積率・斜線制限・日影規制などのほか、広く建築物の敷地、構造または建築設備に関する規制もできるようになっている(建築基準法第50条、第52条、第53条、第56条、第56条の2、同法別表第四)。
 
(3)  また、これらの都市計画区域および準都市計画区域内の「白地地域」においては、平成18年の建築基準法の改正で、床面積が10,000m2を超える劇場・店舗・飲食店等の大規模収客施設(特定大規模建築物)の建築が原則として禁止され、平成19年11月30日から施行されることになっている(建築基準法第48条第13項、別表第二)。
 
(4)  なお、都市計画区域および準都市計画区域以外の区域(広義の白地地域)においても、都道府県知事が指定する区域内においては、地方公共団体の条例で、建築物またはその敷地と道路との関係、建築物の容積率や高さその他の必要な制限を定めることができることになっている(建築基準法第68条の9)。
参照条文
○ 建築基準法第48条(用途地域等)
(1)〜(12) (略)
 
(13)  第1種低層住居専用地域、第2種低層住居専用地域、第1種中高層住居専用地域、第2種中高層住居専用地域、第1種住居地域、第2種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、商業地域、準工業地域、工業地域又は工業専用地域(以下「用途地域」と総称する。)の指定のない区域(都市計画法第7条第1項に規定する市街化調整区域を除く。)内においては、別表第2(わ)項に掲げる建築物は、建築してはならない。(以下(略))
 
(14)〜(15) (略)
 
○ 別表第2
(わ) 用途地域の指定のない地域(都市計画法第7条第1項に規定する市街化調整区域を除く。)内に建築してはならない建築物 劇場、映画館、演芸場若しくは観覧場又は店舗、飲食店、展示場、遊技場、勝馬投票券発売所、場外車券売場その他これらに類する用途で政令で定めるものに供する建築物で、その用途に供する部分(劇場、映画館、演芸場又は観覧場の用途に供する部分にあっては、客席の部分に限る。)の床面積の合計が1万平方メートルを超えるもの
監修者のコメント
 白地地域の物件を取り扱う機会は、必ずしも多くはないと思われるが、最近に至り、【回答】のように各種の建築規制がなされるようになってきたので、関係の地方公共団体の条例について十分な調査が必要である。

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