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また、参照条文は、事例掲載日現在の法令に依っています。

売買事例 0703-B-0006
外国人に不動産を売る場合の契約方法

外国人に不動産を売却する場合、契約方法や重要事項の説明はどのようにしたらよいか。

事実関係
 
  当社の本店所在地の周辺には外国人が多く居住している。そのほとんどの人が賃貸マンションに入居しているが、中には分譲マンションを購入する人もあり、最近は中国の人が物件を購入することが多いと聞く。
ついては、今後のために、外国人との契約方法について、次の点を知っておきたい。
質問
 
  1. 外国人の本人確認はどのようにするのか。
2. ローンは使えるのか。
3. 登記の申請は契約書や重要事項説明書は外国文に翻訳したものを使うのか。日本語のものでよいのか。通訳がいれば、日本語のものだけでもよいのか。どのようにするのか(買主(外国人)の印鑑(認印)はどうするのか。サインでもよいのか。住民票は発行してもらえるのか)。
4. 契約書や重要事項説明書は外国文に翻訳したものを使うのか。日本語のものでよいのか。通訳がいれば、日本語のものだけでもよいのか。
回答
 
  質問1.について
外国人は、常時写真付の外国人登録証明書を携帯しているので、それを見せてもらう。また、パスポートも携帯していれば、今後のことも考慮に入れて、それらのコピーをとっておく。
なお、外国人登録証明書は市町村役場で発行され、パスポートは本国または大使館で発行されるが、外国人登録証明書は、その登録原票の写しまたは登録原票記載事項説明書(住民票に代わるもの)が、所有権移転登記申請時の添付書類(添付情報)として必要になるので、契約締結時までにはそれらの書類を市町村役場で入手しておいてもらうことが必要となる(外国人登録法第3条、第4条の3第2項、第5条、第13条)。
 
質問2.について
(原則として、「永住許可」を受けた者でない限り)ローンは使えない。したがって、いわゆる即金取引(一括決済取引)となる。
 
質問3.について
登記の申請は、日本の不動産登記法に基づいて行われるので(法例第10条)、外国人が売主の場合には、(その外国人が日本に居住している限り)実印と印鑑証明書が必要となり(不動産登記令第16条第2項。外国に居住している場合には、大使館発行の「サイン証明」でも可(東京法務局))、外国人が買主の場合には、通常登記の申請手続を代理人(司法書士)に委任することになるであろうから、その場合には申請書への署名押印は必要ないが(不動産登記規則第47条第1号)、登記原因証明情報には署名押印が必要となるので、結果として認印の用意は必要となる。

なお、買主(当該外国人)が用意する住民票については、前述のとおり外国人登録原票の写しまたは外国人登録原票記載事項証明書をもってこれに代えることができる(不動産登記令第7条第1項第5号ロ別表添付情報欄第30項。外国人登録法第4条第1項第15号、第4条の3第2項)。
また、印鑑については、外国人のうち欧米人は一般に「サイン」であるが、中国や韓国などの近隣諸国においては印鑑を使用する習慣があり、欧米人においても日本に居住している限り印鑑登録(カタカナでも何でもよい)ができるので、その場合には、印鑑証明書付(市町村などで発行される)の実印を使用してもらうことが望ましい。

 
質問4.について
外国人が日本国内において不動産の売買契約を締結する場合、その売買契約に適用される法律は日本国の法律である(法例第7条〜第10条)。したがって、売買契約書の作成や重要事項説明書の作成といった業法上の規制についても日本国の法律である宅地建物取引業法が適用されるので、当然それらの書面の様式や内容は日本語で書かれたものが原則とならざるを得ない。
しかし、契約の相手方が全く日本語がわからなければ、契約は有効に成立しないので(民法第176条)、その場合には、その外国人の国の言語に翻訳したものを添付し、その国の言語で説明することが必要となる。

また、通訳を通して契約をした場合には、後日の紛争を避ける意味で、買主である当該外国人のほか、通訳の人にも売買契約書と重要事項説明書に署名・押印(サイン)してもらうなどの注意が必要となる。

なお、通訳を付けて契約をする場合には、あらかじめ買主である外国人から、当該売買契約書および重要事項説明書の内容について通訳させる旨の委任状を受領しておくことも重要である。

参照条文
 
  ○ 法例
 
第7条(法律行為の成立及び効力)
1. 法律行為の成立及び効力に付ては当事者の意思に従ひ其何れの国の法律に依するべきかを定む。
2. 当事者の意思が分明ならざるときは行為地法に依る。
 
第8条
  (略)
 
第9条(異法地域者間の法律行為)
1. 法律を異にする地に在る者に対して為したる意思表示に付しては其通知を発したる地を行為地と看做す。
2. (略)
 
第10条(物権その他登記すべき権利)
1. 動産及び不動産に関する物権其他登記すべき権利は其目的物の所在地法に依る。
2. (略)
監修者のコメント
 
外国人を契約当事者とする不動産の売買契約については、多面的な配慮が必要であり、あらゆる場面で日本人のときと異なることを認識し、慎重に進めることが肝要である。

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