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売買事例 0703-B-0002
代表権のない者による本店業務の代理行為

本店における営業行為で、代表取締役がいるにもかかわらず、代表取締役以外の者の名で売買契約書や重要事項説明書に記名押印することが業法上許されるか。

事実関係
 
  当社は、毎年新規物件の販売や中古物件の売買等の媒介を相当量こなすので、本店には代表取締役がいるが、営業部長の名で売買契約書や重要事項説明書に記名押印し、業務の円滑化を図りたいと考えている。
質問
 
  1. 売買契約書上の売主を「○○会社営業部長○○ 印」とすることに業法上問題はないか。
 
2. 重要事項説明書への記名押印についてはどうか
回答
 
  1.結論
 
質問1.について
営業部長に代理権が与えられていれば(つまり、権限があれば)問題はない。
 
質問2.について
代表取締役と併記し、営業部長と取引主任者がそれぞれ記名押印すれば、(代表取締役が押印しなくても)可能と考えられる。ただし、本件の可否についての判断は原則的には当該業者の本店を管轄する都道府県に委ねられているので、あらかじめ当該都道府県の業法所管課に確認しておくことが必要である。
 
2.理由
 
(1)について
この問題は、宅建業法の問題ではなく、民事・商事法上の問題であり、会社が行う契約は、原則として代表権のある取締役が締結するが、代表権のある取締役が直接契約書に押印しなければならないというものではなく、代表権はなくても、代理権をもつ者が契約すれば、その契約の効力は直接会社を拘束する。

この代理権の範囲について、商法は「支配人は、商人に代ってその営業に関する一切の裁判上又は裁判外の行為をする権限を有し、支配人の代理権に加えた制限は、善意の第三者に対抗することができない。」と定めている(商法第21条第1項、第3項)。そして、商法第24条において、「商人の営業所の主任者であることを示す名称を付した使用人(営業部長、支店長、営業所長、店長)は、当該営業所の営業に関し、一切の裁判外の行為をする権限を有するものとみなす。」としている。したがって、営業部長が締結した契約は、会社の契約として有効とされ、もし営業部長が与えられた代理権の範囲を超えて契約を締結したとしても、相手方がその者に権限があると信じていたときは、その契約は会社を拘束することになる。

ただ、その営業部長に契約を締結する権限があるがどうかについて契約の相手方等から問い合わせがあったときに、いつでも権限の所在を示すことができるように、社内的な授権証書などが各営業部署に常備されていることが望ましいことはいうまでもない。

 
(2)について
重要事項説明書の様式については、国土交通省により様式が定められており、まず最初に免許を受けた者の商号または名称とその代表者を記載し、その次に主たる事務所の住所と免許証書号、免許年月日を記載することになっている。したがって、営業部長名で行う場合には、それと併記するかたちで(つまり、その下に)、営業部長と取引主任者がそれぞれ記名押印をすれば可能と考えられる。
監修者のコメント
 
本事案の法的な解釈は、【回答】のとおりであるが、売買契約書には可能な限り、代表権のある者の記名押印が望ましいことは言うまでもない。

重要事項説明書には、宅建業法上、取引主任者の記名押印が必要とされているが、条文上会社の代表取締役の記名押印は必ず必要とされているものではない。したがって、代表者名は記載するが、そこに押印はせず、担当部長と取引主任者の記名押印をするという措置で業法上問題はない。

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