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掲載されている回答は、あくまでも個別の相談内容に即したものであることをご了承のうえご参照ください。
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また、参照条文は、事例掲載日現在の法令に依っています。

売買事例 1308-B-0170
等価交換事業のための「基本協定書」の主要条項

 当社(建売業者)は、今までに等価交換事業を行ったことがない。
 ついては、そのためのいわゆる「基本協定書」のサンプルを手に入れたいが、その「基本協定書」にはどのようなことが定められているのか。一般的な「基本協定書」における主要条項だけでも知っておきたい。

事実関係

 当社は、建売住宅の分譲を年に何棟か行っている宅建業者であるが、このたび、地元のある地主が死亡し、土地を相続した息子から、税務対策の一環として、等価交換方式によるマンション経営(賃貸)を考えてみたいという相談があった。
 そこで、取引先の建築業者に相談してみたが、その建築業者も等価交換事業を経験したことがないという。そのため、両社で話し合った結果、等価交換事業を進めていくためには、まずそのための、いわゆる「基本協定書」なるもののサンプルを入手し、そこに定められている契約内容を知ることが一番だろうと考えた。

質問

  •  いわゆる「基本協定書」なるものには、どのようなことが定められているのか。ひと言で言えば、どのような契約書なのか。
  •  一般的な「基本協定書」には、具体的にどのような条項が定められているのか。その主要条項だけでも知っておきたい。

回答

 質問1.について ― 一般的な「基本協定書」には、等価交換事業のしくみとその進め方についての基本的な事項が定められている。したがって、あとはこの基本協定書に沿って業務を進めて行けば、事業が完結できることになる。
 質問2.について ― 一般的な「基本協定書」に定められている主要条項は、概ね次のようなものであろう。
(標題部分)
基 本 協 定 書
○○○○(以下「甲」という。)と○○○○(以下「乙」という。)は、仮称:○○マンションの等価交換事業(以下「本事業」という。)を行うために、甲が所有する後記土地(以下「本件土地」という。)に乙が後記建物(以下「本件建物」という。)を建築し、次のとおり本事業を推進することに合意した。

(契約条項)
(等価交換(売買)の方法)
第1条  甲は、本件土地の所有権の一部(持分)を乙に譲渡し、乙は、その対価として、完成した本件建物の一部(専有部分)を甲に引渡す(注)
(注)後記【参照条文】参照。
2. 譲渡予定対価は、金○○○○円とし、売買契約締結までに決定する。
(建築工事の工期および着工時期)
第○条  本件建物の工期は、別途甲乙間で定める売買契約締結時までに決定するものとし、乙は、その決定後速やかに建築工事請負契約を締結し、本件建物の建築工事に着手する。
(建物の設計業者等)
第○条  本件建物の設計、施工、設計監理の各業者は、次のとおりとする。
 〔設 計〕
 〔施 工〕
 〔設計監理〕
(建物の設計基本計画)
第○条 本件建物の各階別基本計画は、別添図面のとおりとする。
(建物の設計仕様)
第○条  本件建物の設計仕様は、別添設計図書によるものとし、その設計仕様について、第1条の譲渡予定価格に影響を与える変更が生じるときは、その対応につき甲、乙協議して決定する。
(取得床の特定)
第○条  甲および乙がそれぞれ取得する本件建物の専有部分は、別添図面のとおりとする。
(土地の持分に関する所有権の移転等)
第○条  甲は、売買契約の締結と同時に、本件土地の○○○分の○○の持分についての所有権移転請求権保全の仮登記に必要な書類を乙に引渡す。
2.  甲は、本件建物の保存登記と同時に、前項の土地持分の所有権移転登記に必要な書類を乙に引渡す。
(建物の引渡しおよび保存登記)
第○条  乙は、本件建物の完成後、直ちに本件建物のうちの第○条に定める甲取得部分を甲に引渡し、かつ、その表示・保存登記の手続を行う。
(以下、細目は省略)

参照条文

民法第586条(交換)
 交換は、当事者が互いに金銭の所有権以外の財産権を移転することを約することによって、その効力を生ずる。
 当事者の一方が他の権利とともに金銭の所有権を移転することを約した場合におけるその金銭については、売買の代金に関する規定を準用する。

監修者のコメント

 「基本協定書」の主要項目については、回答のとおりである。等価交換方式は、専門業者の企画力を利用しつつ、資金の負担をせずに土地の有効活用ができる手法として魅力的であり、税務上も有利な面が多い。しかし、契約上の利益あるいは税制面で予想と異なったという事態を招かないために、周到なシュミレーションをすることと何よりも大事なことは信用ある業者を選ぶことである。

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