Step to コンサル!

2020年07月06日公開  解答時間:10分目安

Step to コンサル 中級編

設問1

分野:不動産コンサルティングとは
内容:報酬について
 
不動産の所有者から保有物件のコンサルティングを依頼され、報酬を受領する場合に関する次の記述のうち、不適切なものはどれか。下の1~3の中から選びなさい。
A.コンサルティング報酬についての統一的な報酬基準はないが、不動産に関する業務報酬なので、対象物件の市場価格が基準となるのが一般的であり、かつ、宅地建物取引業法に基づく報酬の限度額を超えることはできない。

B.依頼者にコンサルティングをしていく過程で、媒介業務として処理すべき案件であることが判明した場合は、ただちにコンサルティングを中止し、媒介契約を締結して案件処理に当たるべきであり、コンサルティング報酬は受領できない。

C.依頼者が問題解決のために最善の選択や意思決定ができる判断材料として、納得できる付加価値のある優れた内容であっても、不動産コンサルティング制度検討委員会報告書に基づけば、企画提案だけで業務報酬を得るには、成果物の書面化など一定の要件を満たさなければならない。
 



設問2

分野:事業・実務(1)
内容: 企画提案書の作成

企画提案書の作成における留意点などに関する次の記述のうち、不適切なものはどれか。

1. 企画提案型コンサルティング業務における企画提案書は、調査などの一連の作業の集大成となるものであり重要性は高いが、法的な規制もないので、宅建業法による媒介報酬の他に不動産コンサルティング報酬を受領する場合でも、依頼者の同意があれば、企画提案書の作成・交付を省略することができる。

2. 企画提案書は、依頼者が適切な判断を下せるようにするために作成するものであり、不確定要素をどのように想定したか、事業リスクの所在やそれが事業収支にどのように影響するかなどを企画提案書に分かりやすく明記することが重要である。

3. 企画提案書は、コンサルティング業務委託契約に基づき作成するものであるため、契約上の提出期限の順守とともに、企画提案書の内容が契約で定めた業務範囲を網羅しているかなどについて、依頼者に提出する前に確認することが大切である。



設問3

分野:事業・実務(2)
内容:事業受託方式

自ら建物を建設し賃貸事業を行おうとする事業主から、事業計画の企画・立案や事業遂行などの業務を受託する、いわゆる事業受託方式に関する次の記述のうち、不適切なものはどれか。

1. 事業受託方式における基本協定書またはコンサルティング業務委託契約書の締結時期は、等価交換方式における等価交換契約の締結時期と同様に宅地建物取引業法による契約締結時期の制限の適用を受けるため、建築確認取得後でなければならない。

2. 事業受託方式による事業を、等価交換方式による事業と比較した場合の土地所有者のメリットは、建築費が全額減価償却の対象になるため所得税の軽減になることや、事業対象の土地建物がディベロッパー等との共有にならないため、地権者が単独の場合には建物の運営や管理に関し他者との協議・調整が不要となることなどである。

3. 事業受託方式により賃貸事業を行う場合、土地は貸家建付地評価減、建物は貸家評価減を受けられるため相続対策としても有効であり、さらに、事業費に関する借入額が債務控除の対象になるが、借入過大の状態で開始すると、事業自体が途中で行き詰まる危険性があるため、安全性を考慮した提案が求められる。



設問4

分野:事業・実務(3)
内容:賃貸管理業務

賃貸建物の管理業務に関する次の記述のうち、不適切なものはどれか。

1. 賃貸マンションでは、貸室内装や設備について入居中の汚損・既存、退去時の原状回復に関するトラブルを避けるためにも、入居開始時および退去時に、貸主や管理会社が入居者と立会って、室内や設備の点検や現状確認を行い、書面や写真等で事実関係を明確に記録し、保存しておくことが重要である。

2. 建築物の安全性や遵法性に対する社会の意識の高まりによって、安全性や遵法性が確保できていない建築物については、ビルオーナーや管理者が社会的責任を問われることとなるので、管理会社は建築基準法や消防法などに規定された法定点検等を適切に実施する必要がある。

3. 商業ビルの建物維持管理にあたっては、頻繁に発生する可能性が高いテナントの内装変更・改装の調整や営業時間の相違等に応じた各ゾーンの空調の効率的な調整には留意しなければならないが、建物内や駐車場には多様かつ多数の人間が出入りするため、その防災管理や設備管理の体制は全面的にテナントサイドに委ねるべきである。



設問5

分野:経済・金融(1)
内容:GDP

GDPに関する次の記述のうち、不適切なものはどれか。

1. GDPとは、内国人か外国人かを問わず、一年間に国内で生産された付加価値の総額のことで、その国の経済の大きさを示す指標であり、GDPの増加率は経済成長率と呼ばれ、今年(期)のGDPの対前年(期)比増減分を前年(期)のGDPで割って算出する。

2. 資本(設備)、労働力、技術(生産性)からなる生産の三要素が持てる力を発揮した場合に示される「潜在GDP」の値と、「現実のGDP」の値との差から算出する指標は、「GDPギャップ」と呼ばれ、この数値がプラスに大きく振れた場合は、経済活動が低迷してデフレ傾向が強まっていることを意味する。

3. 支出面からみたGDPは、民間需要と公的需要で構成される国内需要と、財やサービスの純輸出(輸出から輸入を控除した額)を合計したもので、公表される四半期別GDP速報等においては、それぞれの各需要項目別の増減推移が寄与度として表示されており、対象期間における経済成長の要因や背景を把握するのに役立つ。



設問6

分野:経済・金融(2)
内容:景気の各種指標や公表資料

景気の各種指標や公表資料に関する次の記述のうち、適切なものはどれか。

1. 内閣府が公表する「景気動向指数」とは、景気の動きを敏感・鮮明に反映する指標として、先行指数、一致指数、遅行指数の3つを選び、これらの動きをまとめたものであるが、短期的な動きを示す指標であるため、景気の山や谷などの景気循環を判定する材料としては用いられていない。

2. 内閣府が発表している「月例経済報告」は、最新の指標に基づいて公表される景気動向に関する政府の公式な判断であり、経済金融の動きを概観できるだけでなく、その判断結果が経済政策の進め方の方向性などを左右するものである。

3. 日本銀行の「全国企業短期経済観測調査」(日銀短観)は、企業が当面の景気動向をどう判断しているかを把握する上で注目度が高く、各対象企業のアンケート調査の集計結果とともに、向こう3カ月程度にわたる日本銀行の政策委員全員の意見や見通しも記載されている。



設問7

分野:建築・公法(1)
内容:建物の維持・管理

建物の維持管理に関する次の記述のうち、適切なものはどれか。

1. アルミサッシの枠廻りや建物外壁の目地部分のシーリング材による防水は、屋上やベランダなどのアスファルトやシートなどによる面防水に比べほとんど劣化しないため、施工不良や建具の交換が必要な場合など以外は、劣化状況の調査や充填は不要である。

2. 塗装やタイルなどの仕上げは、構造体の劣化を抑制するために施されているが、エフロレッセンスは塗装自体が劣化し、塗膜の成分が分離して白い汚れが塗膜表面に染み出てくる現象であるため、定期的に塗装を塗り直すなどの補修が必要である。

3. 給水管内の錆が進行すると、赤水、流量減少や漏水の原因になるため、内視鏡調査やX線調査等により管内の発錆や管の肉厚を確認するが、不具合の解消には、交換以外にも、研磨剤で内部の錆こぶなどを取り除きエポキシ樹脂系の塗料でコーティングして管を延命させる工法がある。



設問8

分野:建築・公法(2)
内容:地盤調査や地盤改良工事

地盤の調査や地盤改良工事などに関する次の記述のうち、適切なものはどれか。

1. 戸建住宅の地盤調査として一般的に行われるスウェーデン式サウンディング試験はサンプラーを30cm打ち込むのに要した打撃数をN値で表示するわかりやすいものであり、簡易で費用も安いが、軟弱地盤であることが判明した場合は、改めて、ボーリング調査によるサンプリング採取や、標準貫入試験などのより詳細な調査をするべきである。

2. 地耐力を調べるための標準貫入試験は、専用のハンマーを一定の高さから自由落下させて、試験用サンプラーを規定の深さまで打ち込むのに要した打撃回数であるN値を調査するものであるが、サンプラーに入った土から土の種類や地層構成も調べられ、N値が同じであっても、粘土質地盤のほうが砂質地盤より地耐力は大きいといえる。

3. 建物の敷地が軟弱で建物の重量を支えるだけの地耐力がない場合は、鋼管圧入工法や薬液注入工法といった地盤改良工事などを行うことで地耐力を上げることができる。



設問9

分野:私法
内容:相続

相続に関する次の記述のうち、民法および判例によれば、不適切なものはどれか。

1. 被相続人が生前に不動産を第三者に譲渡したが、引渡しおよび所有権移転登記をする前に死亡し、相続人が単独相続した場合、当該譲受人は、相続人が相続により当該不動産の所有権移転登記を受けていても、相続人に対して当該不動産の引渡しおよび所有権移転登記を請求することができる。

2. 遺産の分割は、相続開始の時にさかのぼってその効力を生ずるため、相続開始から遺産分割までの間に遺産である不動産から生じる賃料債権は、遺産分割によって、共同相続人のうち当該不動産を相続した者に帰属する。

3. 共同相続人は、遺産分割までは、相続財産である金銭を保管している他の相続人に対して、自己の相続分に相当する金銭の支払いを求めることはできない。



設問10

分野:税制
内容:特定事業用資産買換の特例

個人における特定の事業用買替特例(以下、本問において「この特例」という。)に関する記述のうち、適切なものはどれか。

1. 買換資産が土地等である場合は、買換資産とすることができる土地等の面積は譲渡資産である土地等の面積の3倍までである。 

2. 買換え後の資産についてはその取得の日から1年以内に事業の用に供しなければならないが、事業の用に供するうえで工場等の建設移転に要する期間が1年を超えるなどやむを得ない場合は、最長3年以内の税務署長が認定した日まで、事業の用に供する時期を延長することができる。

3. 国内にある事業用の土地等、建物または構築物で、譲渡した年の1月1日における所有期間が10年超のものを譲渡し、長期保有資産からの買換えによる課税の繰り延べを受けるためには、買換えにより取得する土地等が、国内に所在し、事務所等一定の施設の敷地または駐車場の用に供されるものでその面積が300㎡以上、かつ取得日から1年以内に事業の用に供することなどが必要である。



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