Step to コンサル!

2020年06月15日公開  解答時間:10分目安

Step to コンサル 初級編

設問1

分野:不動産コンサルティングとは
内容:不動産コンサルティングの心得 

不動産コンサルティングをする者の心得に関する次の記述のうち、最も重要なものはどれか。

(1)コンサルティングの重要点は、アイデアと案件へのアプローチの仕方なので、常に柔軟な発想ができるよう、実務に役立つ多くの講演の聴講や読書をしたりすることが必要である。

(2)コンサルティングの重要点は、多くの専門の資格者とのネットワーク作りなので、その人脈作りに注力することが必要である。

(3)コンサルティングの重要点は、依頼者にいかに自分のことを語っていただき、信頼してもらえるかという受託者その人の人間性なので、常に人格を磨くことを心得としていくことが必要である。
 



設問2

分野:事業・実務(1)
内容:調査

土地の有効利用における調査に関する次の記述のうち、不適切なものはどれか。

(1)土地の有効活用における調査は、基本的には、調査の目的、方法を一定の方向と範囲に絞り込んで効率的に進めることが実務上重要であり、そのためには原則として、対象地に成立可能な建物用途や業種を想定する仮説の設定、物件調査、市場調査という手順に沿って行うのが通例である。

(2)物件調査は、対象地概要の把握、建物計画の策定、適正用途の判定などを目的として、物件特性・法的規制・権利関係等を客観的に調査するものであるため、通常、対象地の評価額は調査項目には含めない。

(3)対象地の隣接地等が空地となっている場合、あるいは低層建物が建っている場合は、隣接地等について、特定行政庁などで「建築計画概要書」を閲覧し、建築計画がある場合は、その建物の規模・建築時期等を把握したうえ、対象地の企画提案に反映させる必要がある。



設問3

分野:事業・実務(2)
内容:所要資金の調達

所要資金の調達に関する次の記述のうち、適切なものはどれか。

(1)土地有効活用の所要資金としては、その大部分を占める建物等の建築工事費の他、設計監理料、調査測量費、解体・整地費、登録免許税等諸税、不動産コンサルティング報酬などの付帯費用を見込んでおく必要があるが、発生・支出が流動的な近隣対策費や予備費等は、事業収支計画の支出項目として計上する必要はない。

(2)所要資金の調達先としては、金融機関からの長期借入金による場合が多いが、事業の健全性を判定する指標として返済余裕率(DSCR)があり、年間の元利返済額に対する年間純収益の割合で計算され、一般的にこの値が1.2~1.5程度であれば、健全性のある事業計画と判断される。

(3)ロードサイド店舗などの事業で、出店するテナントとの賃貸借契約に関連して建設協力金が土地所有者に交付されるケースがあるが、建設協力金は一種の権利金であり返済義務はなく、有利な調達方法手段であるので、積極的に検討する方がよい。



設問4

分野:事業・実務(3)
内容:概算事業収支計画

概算事業収支計画の策定に関する次の記述のうち、適切なものはどれか。

(1)賃貸ビルの概算事業収支計画を作成する際に、将来発生すると見込まれる営繕費、大規模修繕費など、いわゆるライフサイクルコストについては、毎期の経常収支でその費用を賄う計画とすべきであって、修繕費の計算額を多めに見積もることは事業計画の収支悪化につながるため、避ける必要がある。

(2)概算事業収支計画のうち損益計算表を作成する際には、必要経費として減価償却費を計上するが、借入金による事業において実際に支払いの生じる元本返済額が減価償却費の額を超える場合には、減価償却費に代えて元本返済額を必要経費として計上することも選択できる。

(3)作成した損益計算が赤字であっても、依頼者の属性や事業目的などによって許容される場合もあるが、長期の赤字は当然好ましくないので、税引前損益の黒字転換時期、累積繰越損失の解消時期などを基準項目とし、依頼者の要望も入れてチェックする必要がある。



設問5

分野:経済・金融(1)
内容:コンサルと経済・金融
 
不動産コンサルティング業務における経済・金融の知識の必要性に関する次の記述のうち、不適切なものはどれか。

(1)近年の不動産市場は、経済状況の変化に加え、“不動産テック”といわれる情報技術の進歩などによって大きく変化しているため、従来のように過去の取引事例などをもとに不動産コンサルティング業務を行っているだけでは、比較優位は生じない。

(2)金融市場とは、銀行などの金融仲介機関を介して、資金の借り手と貸し手が取引をおこなう場であるが、不動産の有効活用や不動産投資を考えている地主層や投資家は一般に資金が潤沢であるか、借り入れについて不安や問題のない者であることから金融に関する知識は必要でない。

(3)不動産コンサルティング業務では、国内のみならず世界の政治や経済の変化に日本政府がどのような政策をとっているか注視する必要があるが、政策だけでなく、その政策の指針となった理由や結果となる各種統計についても注目する必要がある。



設問6

分野:経済・金融(2)
分野:価格の決まり方

価格の決まり方に関する次の記述のうち、不適切なものはどれか。

(1)不動産の価格は、不動産の効用、相対的稀少性、有効需要の三つの面に影響を与える諸条件の相互作用によって形成されるとされており、収益還元法、原価法、取引事例比較法などで求められるが、これらはミクロ経済学の理論を基礎に置いている。

(2)取引される財の価格と数量は、市場に多数の経済主体が参加し、そこで需給均衡点が求められることで、決定されるが、不動産の場合、地域に生じた外部性が価格に影響を与えることがよく見受けられるので注意を要する。この市場を通さずに他に影響を及ぼすことを外部経済、外部不経済という。

(3)不動産には、使用の多様性と使用に応じて発揮する効用に差が出るという一般的な財とは違った特徴があるため、価格は、現在の使用形態を所与として形成されるという特異性が見られる。



設問7

分野:建築・公法(1)
分野:建築計画

建築計画に関する次の記述のうち、適切なものは何個あるか。(正解は1つとは限りません。)

(1)狭小宅地の場合、合法な範囲であっても隣地境界線ぎりぎりに建物を配置しないように注意する。例えば、エアコンの室外機やガス湯沸器の排気用スペース、修繕時の足場かけ用のスペースの有無をめぐっては、近隣とトラブルになることが多い。

(2)建築計画の策定には、現状だけではなく、将来についても考えることが必要であるが、あわせて隣地についても検討すると、単独で計画するよりも共同で計画した方が地形や容積率、連担建築物設計制度の条件を満たすなど有利な場合もある。

(3)斜線制限や高さ制限などにより建物の高さが限られる場合、階数を確保するために直天井・直床という構成になりがちであるが、上下階の騒音トラブルを引き起こすこともあるので注意を要する。



設問8

分野:建築・公法(2)
分野:建物構造

建物の構造に関する次の記述のうち、不適切なものはどれか。

(1)鉄筋コンクリート造は、圧縮力に強く引張力に弱いコンクリートと、引張力に強く圧縮力に弱い鉄筋の双方の長所を活かし短所を補う構造であるが、建設現場での作業が多いため施工状況により強度に差が出る可能性がある。

(2)ラーメン構造の鉄骨造は、柱や梁などの接点を剛接合した骨組みにより建築物に掛かる荷重を負担させる方式であるため、構造体が一体化され強度を保つことができるが、構造耐力上必要となる柱や壁が多くなることから、間取りの変更等を行う場合には制約を受けることが多い。

(3)木造は、軽量で部材重量に比較して強度があり加工性もよいが、継手(つぎて)で力を的確に伝えることになるため、構造耐力上主要な部分の継ぎ手や仕口について、在来軸組工法などの工法ごとに定められた技術的基準に従って、ボルトや鎹(かすがい)等で緊結する必要がある。



設問9

分野:私法
分野:建物の賃貸借 

建物の賃貸借に関する次の記述のうち、民法、借地借家法および判例によれば、適切なものはどれか。

(1)建物賃借人が賃貸人の承諾を得て当該建物を転貸している場合、賃借人の債務不履行によって賃貸借契約が解除されたときは、転借人は賃貸人に対して転借権を対抗できず、転借人は、賃貸借契約解除と同時に建物を明け渡さなければならない。

(2)建物所有者が資本投下して建築した建物を、デベロッパー等の事業者が賃料保証等の条件で一括して賃借し第三者に転貸するいわゆる「サブリース事業」において、サブリース事業者は、建物所有者との間で締結したサブリース契約による約定の賃料保証期間中は、借地借家法第32条に定める賃料減額請求権の行使は認められていない。

(3)期間の定めのある建物賃貸借において、保証人が、賃貸人との間で、賃貸借契約から生ずる賃借人の債務について保証契約を締結した場合には、特段の事情のない限り、保証人は、更新後の賃貸借契約から生ずる賃借人の債務についても保証の責を負う。
 



設問10

分野:税制
分野:住宅取得時の税制

居住用不動産を取得したときの税金に関する次の記述のうち、不適切なものはどれか。

(1)住宅取得等資金に係る贈与税の非課税制度を適用して父母または祖父母から住宅資金の贈与を受ける場合、贈与者である父母または祖父母に関しては年齢の制限はない。

(2)配偶者間で自己の居住用不動産の贈与があった場合、2,000万円まで贈与税を課さないという贈与税の配偶者控除の制度は、当該不動産を取得するための金銭の贈与の場合は適用がない。

(3)住宅取得等資金に係る相続時精算課税を選択した場合、親から贈与された住宅資金のうち、2,500万円を超えた部分に関しては一律20%の税率で課税される。



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