Step to コンサル!

2019年07月25日公開  解答時間:10分目安

Step to コンサル 上級編

設問1

分野:事業・実務(1)
内容:貸宅地の整理について

貸宅地(借地権の付着した土地)の整理の手法に関する次の記述のうち、適切なものはどれか。

(1)借地権を第三者に譲渡するには地主の承諾を要するが、地主が譲渡承諾料を収受している場合は、借地権の譲受人は借地人としての権限を完全に取得できるので、事前に借地契約の確認をすることは不要である。

(2)貸宅地と借地権の交換の際、借地人が所有する建物がまだ使用可能だったので、借地権付建物の価格と貸宅地の価格が等価になるように交換比率を設定した場合、他の要件を満たしていれば、地主、借地人の双方ともその総額について税法上の固定資産の交換の特例の適用を受けられる。

(3)地主と借地人がともに貸宅地と借地権を売却したい意向である場合、ディベロッパーとの等価交換による事業化も有効な手法であるが、単独では敷地が狭い場合に、事前に周辺の土地所有者を取り込み一定規模以上の敷地面積とすることで、貸宅地と借地権の単純な売却に比べ、高い土地評価額を得られる場合がある。



設問2

分野:事業・実務(2)
内容:DCF法

不動産投資分析におけるDCF法に関する次の記述のうち、不適切なものはどれか。

(1)割引率は、諸投資と比較して投資家が期待する利回りと、期待値との乖離というリスクプレミアムの両方を要因として求めることができ、リスクが高い場合は、それに見合う高い利回りが設定される。

(2)IRR(内部収益率)は、NPV(正味現在価値)がゼロとなる利回りであるが、IRRが、国債の利回りに不動産固有のリスクプレミアムを上乗せした利回りを上回れば、投資適格と判断される。

(3)DCF法は、不動産の保有期間に得られる純収益と、保有期間終了時の不動産の売却予測価格を、それぞれ現在価値に割り戻したものを合計して不動産の収益価格を求める手法であるが、価格の予測、割引率等の精緻な適用が不可欠とされる。



設問3

分野:事業・実務(3)
内容:賃料査定について

賃料の査定に関する次の記述の  に入る数値のうち、適切なものは1~3のどれか。
A表,B表は2階建ての賃貸住宅の各部屋の月額賃料を表したものである。
A表の設定で初年度入居率が90%で4,914,000円の収入だったものが、B表の設定により、初年度入居率95%で5,221,200円の収入が確保できた場合、差額の307,200円を期待利回り  %と考えると、物件の評価額としては6,144,000円アップの貢献となる。このように賃料査定力は、事業の成否に大きな影響を与える。


(1) 3
(2) 5
(3)10



設問4

分野:事業・実務(4)
内容:定期借地権

定期借家及び定期借地権に関する次の記述のうち、適切なものはどれか。

(1)定期借地権における一時金としては、保証金や権利金のほか、借地人が契約期間全体の地代の一部または全部を一括前払いするものがあるが、定期借地権設定契約を締結するにあたり、前払地代を授受する場合は、併せて保証金や権利金を収受することはできない。

(2)借地借家法施行後に締結された居住を目的とする普通建物賃貸借契約の賃貸人が、近い将来、当該建物を自己使用する必要が生じたため、賃貸借期間を短縮する目的で、当該普通建物賃貸借契約の中途で定期建物賃貸借契約に切り換える場合、当該普通建物賃貸借契約の敷金、保証金は当該定期建物賃貸借契約に引き継がれる。

(3)店舗を建設する目的で、期間15年の事業用定期借地権設定契約を公正証書によらず通常の契約書により締結した場合には、事業用定期借地権ではなく、期間30年の普通借地権としての効力しか認められない。



設問5

分野:経済・金融(1)
内容:投資のリスクとリターン

投資のリスクやリターンなどに関する次の記述のうち、適切なものはどれか。

(1)金融商品や不動産などへ投資する際に、リスクが大きいものについては高いリターンを求められるのが通常であり、不動産投資の期待収益率は金融商品投資よりも高いのが一般的であるが、収益獲得の不確実性に基づく期待収益率の差は「マージン」と呼ばれる。

(2)金融商品などへの投資を行う際に、予想されるリスクとリターンに関して、リスクを取っても高いリターンを狙うか、リスクを回避して低くても確実なリターンを狙うのかを選択することとなり、このような判断は「リスクの選好または回避」と呼ばれる。また、リスク等の条件が異なる複数の資産に分散投資することで全体のリスク軽減を図る投資手法や、資産の組合せのことは「ヘッジファンド」と呼ばれる。

(3)リスク資産の投資利回りは、通常、次の計算により求められる。
{(投資期間の収入総額-コスト総額+回収金額-投下元本)÷投資期間 }÷投下元本
したがって、例えば、投資期間以外の条件が同じで、売却価格が購入価格を上回り売却益が生じる場合には、投資期間が短いほど投資利回りは高くなる。



設問6

分野:経済・金融(2)
内容:日本銀行の金融政策

日本銀行の金融政策及びその動向に関する次の記述のうち、適切なものはどれか。

(1)日本銀行が実施する金融政策の理念・目的は「物価の安定を図ることを通じて国民経済の健全な発展に資すること」とされており、現状ではインフレターゲット的な政策が妥当であるため、2018年4月末現在、日本銀行は具体的目標として「消費者物価の前年比上昇率5%」とし、これをできるだけ早期に実現することを掲げている。

(2)日本銀行は、2016年9月に、金融緩和強化のための新しい枠組みとして「長短金利操作付き量的・質的金融緩和」という政策の導入を決定しており、その一つの要素として、金融市場調節によって長短金利の操作を行う「イールドカーブ・コントロール」を行うこととしたが、これによって、2016年1月に導入された「マイナス金利政策」は廃止された。

(3)日本銀行が継続している「量的・質的金融緩和政策」の結果、2017年度末における保有国債残高が400兆円を超えるなど、長期国債、ETFやJリート等の資産残高は膨らんでいる状況であり、金融緩和政策終了時の出口戦略の行方や、資産売却による市場への悪影響を懸念する意見もみられる。



設問7

分野:建築・公法(1)
内容:ビルの改修

ビルの改修に関する次の記述のうち、不適切なものはどれか。

(1)店舗ビルのテナント部分のワンフロアを書店からいわゆるディスカウントストアーに用途変更する場合、その用途に供する部分の床面積の合計が200㎡のときは、用途変更の確認申請や工事完了時の建築主事への届出等、建築基準法に定める用途変更に係る手続きが必要である。

(2)建築物の積載荷重とは物品や人の重さなど建築物に積載される荷重のことで あり、原則として、室の種類や用途等の実況に応じた数値にしなければならず、事務所ビルを他の用途に変更する場合、床や大梁などの構造計算用積載荷重や地震力計算用積載荷重等が、変更後の用途に求められる数値を満たしているかどうかを確認する必要がある。

(3)ビルを店舗と共同住宅という異なった用途形態に複合的にコンバージョンするには、共同住宅の用途に供する部分の床面積の合計が200㎡を超える等一定のものである場合は、店舗の部分と共同住宅の部分とを準耐火構造壁や一定の防火設備等で区画しなければならない。



設問8

分野:建築・公法(2)
内容:最近の新設・改正法令

最近の新設・改正法令に関する次の記述のうち、適切なものはどれか。

(1)「建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律」によれば、建築物の新築および省エネ改修を行う場合に、誘導基準等に適合している旨の所管行政庁の認定を受けた建築物について、省エネ性能向上のために必要な設備等の設置により通常の床面積を超える床面積は、そのすべてが容積率算定の基礎となる床面積には算入されないこととなった。

(2)都市緑地等の一部を改正する法律により、「生産緑地法」の一部が改正され、市町村長は、生産緑地地区の都市計画の告示日から30年を経過する日(申出基準日)が近く到来する生産緑地のうち、その保全を確実に行うことが良好な都市環境の形成を図る上で特に有効であると認められるものを、当該生産緑地の所有者等の意向を基に、特定生産緑地として指定できることとし、特定生産緑地について市町村長に買取りの申出ができる時期は、申出基準日から10年を経過する日とされ、さらに10年を経過する日が近づいた場合は、改めて所有者の同意を得て、繰り返し10年の延長ができるとされた。

(3)「住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給の促進に関する法律の一部を改正する法律」が改正され、市町村長は、住宅確保要配慮者の円滑な入居を支援する活動を公正かつ適確に行うことができる法人を住宅確保要配慮者居住支援法人として指定することができるとされた。



設問9

分野:私法
内容:信託

信託に関する次の記述のうち、適切なものはどれか。

(1)受益者は、原則として信託受益権を譲渡することができるが、その譲渡を受託者またはその他の第三者に対抗するためには、譲渡人から受託者への通知または承諾が必要とされており、また、委託者についても、その地位を一定の要件のもとで移転することができる。

(2)受託者が、信託財産である土地に賃貸マンションを建設するため信託財産である当該土地に抵当権を設定し金融機関から借入を行うには、原則として、委託者の承諾を得なければならない。

(3)建物所有者が、賃貸中の建物を信託契約に基づき受託者に信託譲渡し、当該建物の所有権が受託者に移転する場合は、建物賃借人の事前の承諾がなければ、当然には建物賃貸借契約における賃貸人の地位は委託者から受託者に移転しない。



設問10

分野:税制
内容:特定事業用資産買換の特例

個人における特定の事業用資産の買換え特例(租税特別措置法第37条)に関する次の記述のうち、適切なものはどれか。

(1)長期保有資産の買換え特例(同条第1項第9号)の適用を受ける場合、買換資産の対象となる土地等の要件としては、国内に所在し、事務所等一定の施設の敷地または駐車場の用に供されるものでその面積が300㎡以上、かつ取得日から3年以内に事業の用に供することなどが必要である。

(2)この特例の適用を受ける場合の譲渡資産の要件としては、事業の用に供している土地建物等(事業に準ずるものの用に供している場合を含む)であり、かつ、棚卸資産等に該当しないことなどが必要である。

(3)買換資産の取得時期は、譲渡資産を譲渡した年の前年中、その譲渡した同一年、または譲渡した年の翌年中のいずれかに限られており、これ以外の取扱いは認められていない。



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