スコア道場

2018年11月12日公開  解答時間:10分目安

スコア道場 上級編 Vol.4

設問1

14条地図に関する次の記述のうち、適切なものを一つ選びなさい。

(1)公図は、旧土地台帳の付属図面を地図に準ずる図面として法務局に備え付けられているもので、筆界が未定の土地であっても一筆の土地ごとに表示されている。14条地図は、不動産登記法第14条第1項に基づき作成され、各土地の区画を明確にし、地番を表示した地図をいい、全て特定された筆界が表示されている。

(2)14条地図は、公共基準点を基点として境界が測量され、筆界点ごとの座標値と共に管理し、災害等により土地の位置や区画が不明確になっても境界を復元する現地復元力がある。これに対し、地図に準ずる図面としての公図は、現地復元力がなく、距離、面積、角度等の定量的な面のみならず、位置関係、境界線の形状等の定性的な面についても正確度に欠けている。

(3)土地の表示に関する登記申請に必要な土地所在図は、14条地図と同一の縮尺で、方位、土地の形状及び隣地の地番を表示したものであり、14条地図が整備された土地については、14条地図を土地所在図とすることができる。また、地積測量図は、方位、縮尺、地番、地積及びその求積方法、筆界点間の距離等の表示を表示するものであり、土地所在図を兼ねることができる。

(4)14条地図は、主として国土調査法に基づく地籍図により整備されつつあるが、全国ではその進捗率はまだ低く、政令指定都市等では、権利関係が複雑であることも要因となって、全国平均に比べさらに進捗率は低いため、地図に準ずる図面としての公図に依存している割合は依然として高い。




設問2


登記記録に関する次の記述のうち、不適切なものを一つ選びなさい。

(1)登記名義人が死亡し、第三者へ遺贈する旨の遺言があるものの、相続登記が未了の場合、先ず相続人への相続登記の後、受遺者への移転登記を行い、受遺者が売主となり買主への所有権移転登記を行う必要がある。

(2)相続人の1人が行方不明又は生死不明の場合、遺産分割協議を整えるためには、家庭裁判所に「不在者財産管理人の選任」又は「失踪宣告」の申立てを行った上、別途「不在者財産管理人の権限外行為許可」の手続きが必要となる。

(3)不動産の売主である登記名義人が高度の認知症で判断能力がないときは、家庭裁判所に後見開始の審判の申立てを行い、選任された成年後見人を取引の当事者(売主の代理人)として取引を行う必要がある。

(4)過去の取引が無効又は取り消しうるものであった場合でも、現在の登記名義人が所有の意思をもって20年間占有していれば、時効取得する可能性がある。




設問3


平成30年4月から施行された改正宅地建物取引業法における建物状況調査(インスペクション)に関する次の記述のうち、適切なものを一つ選びなさい。

(1)宅建業者は、媒介契約締結時に建物の種類にかかわらず、建物状況調査を実施する者のあっせんの可否を示し、依頼者の意向に応じてあっせんすることが義務付けられている。

(2)建物状況調査とは、既存住宅の基礎、外壁等の部位毎に生じているひび割れ、雨漏り等の劣化・不具合の有無を目視、計測等により調査するもので、媒介依頼を受けた宅建業者が実施するものである。

(3)重要事項説明時には、建物状況調査の概要のほか、建物の建築及び維持保全の状況に関する書類の保存状況も説明しなければならないが、このうち書類の保存状況は、貸借の場合は重要事項の説明の対象として義務付けられていない。

(4)売買契約が成立したとき、宅建業者は、建物の構造耐力上主要な部分等の状況について、当事者の双方が確認した事項を記載した書面を当事者に交付しなければならないが、売主から告知書が提出された場合、これをもって当事者の双方が確認した事項とすることができる。




設問4


公有地の拡大の推進に関する法律(公拡法)に関する次の記述について、適切なものを一つ選びなさい。

(1)届出対象となる土地について、譲渡の相手方を決めるに先立って地方公共団体等に対する土地の買取り希望の申出をしたところ、買取り協議団体がない旨の通知を得た。通知を受けた所有者が同一である限りその通知は期限に関係なく有効である。

(2)売主Aが買主Bとの売買契約に先立ち公拡法の届出を行い、買取り希望がない旨の通知を受け、買主Bと第三者のためにする売買契約を締結した。その後、BはCと第2の売買契約を締結し、Cが受益の意思表示をすることにより所有権がAからCに移転するときは、Bは公拡法の届出は不要である。

(3)300㎡の土地を150㎡の2区画に分筆し、それぞれ別の買主に同時に売買契約を締結する場合、各区画は200㎡未満であっても、全体で200㎡以上であるから公拡法の届出対象となる。

(4)公拡法の届出対象である土地について、同法に基づく届出又は申出をすることなく私人間で売買契約を締結し引渡しを完了しても、当該売買契約の効力には影響はない。




設問5


2022年には現行の生産緑地法が施行されてから30年を迎え、多くの生産緑地が解除されることが予想されている(2022年問題)。この背景を踏まえ、平成29年(2017年)2月に改正された生産緑地法(以下、「改正法」という。)に関する次の記述のうち、不適切なものを一つ選びなさい。

(1)改正法では生産緑地に指定するための要件として、当該土地の面積が500㎡以上から300㎡以上に条例で変更できるようになった。

(2)改正法では生産緑地内に地元の農産物等を用いた商品の製造・加工・販売や、地元の農産物を用いたレストランのための施設などが設置することができるようになったが、敷地部分は宅地並み課税となる。

(3)生産緑地指定から30年経過が近づいた農地であっても、市町村が特定生産緑地として指定すれば、買取りの申出を10年間先送りにすることができる。

(4)生産緑地の解除を申請し、市町村長から買取りをしない旨の通知を受けた(生産緑地法上の制限の解除を受けた)対象地の売買の場合は、公有地拡大の推進に関する法律の届出について、重ねて申請する必要はない。




設問6


Aは、平成26年10月1日に、B銀行から借り入れをして甲マンションの一室(本物件)を購入して所有権移転登記を行い、同日、B銀行のために設定した抵当権の登記もなされた。 平成27年4月1日、Aは、Cに対して本物件を賃貸し、同日、Cは居住を開始した。その後、AはB銀行に対する借入金を返済しなかったことから、平成28年3月1日に競売の手続が開始され、Dが買受人となり、同年9月1日に代金が支払われて所有権が移転し、同年9月8日に、本物件はDが所有者である旨の登記がなされた。この場合に関する次の記述のうち、不適切なものを一つ選びなさい。


(1)Cが本物件の引渡しを受けたのが平成27年4月1日であって、Dが所有権移転登記を経由したのが平成28年9月1日であるから、Cは、Dに対して、賃借権を対抗することができる。

(2)CがDに対して本物件を明け渡す際には、Aに対して預け入れていた敷金の返還請求をDに対してすることはできない。

(3)Dが所有者である旨の登記を経由しても、Cは、直ちに明渡しをする義務はない。

(4)Cは、Dが所有権を取得してから自らの明渡しを完了するまでの間、本物件を使用したことの対価を支払わなければならない。




設問7


建物の賃貸人Aは、賃借人Bが賃料2か月分の支払いを怠ったことから、Bと明渡しの話合いをしていたが、Bが40日後までに建物を明け渡す、滞納賃料及び原状回復費は敷金から差し引き、追加の請求をしないという内容で、合意に至った。Aは、Bの明渡しが完了後、すぐに当該建物を売却したいと考えている。Bの立ち退きを確保するための、Aの措置として、最も適切なものを一つ選びなさい。

(1)AB間の合意事項を「解約合意書」として書面化し、Bには、自筆によるサインと実印を押印してもらい、印鑑証明書を添付してもらった。

(2)「解約合意書」を公正証書で作成した。

(3)「解約合意書」を作成後、滞納賃料及び原状回復費を差し引きした敷金について明渡しを待たずにBに返還し、Aとしてなすべき履行を果たした上で、Bの履行を求めた。

(4)民事上、争いのある当事者が、訴訟を提起する前に簡易裁判所に和解の申し立てをし、合意内容を和解調書にする「起訴前の和解(「即決和解」)」の手続を取った。




設問8


A社のコンプライアンスの責任者である乙が、営業担当者である甲からの質問に対して答えた次の回答のうち、不適切なものを一つ選びなさい。

甲:顧客が上場企業である場合、取引時には何を確認するのですか?

(1)乙:顧客が上場企業の場合は、取引の担当者等の本人特定事項(氏名、住居、生年月日)を確認すれば足りるので、法人について、本人特定事項(名称、本店又は主たる事務所の所在地)、取引を行う目的、事業の内容、実質的支配者の確認及びその者に係る本人特定事項に関しては、確認をしなくてもよい。

甲:取引時確認を行いましたが、この後どうすればいいですか?

(2)乙:取引時確認を行った場合は、ただちに確認記録を作成し、契約が行われた日から7年間保存する。

甲:売買契約が締結に至らなかったときにも、疑わしい取引となる兆候がある場合には、疑わしい取引の届出を行う必要がありますか?
(3)乙:必要である。

甲:顧客から疑わしい取引の届出をしたかどうかの問い合わせがあったのですが、届出をしていないので、していないと回答してもいいですか?

(4)乙:顧客から疑わしい取引の届出をしたかどうかの問い合わせがなされた場合、疑わしい取引の届出をしていない場合には、疑わしい取引の届出をしていない旨回答してもいい。




設問9


売主が消費者契約法上の事業者,買主が同法上の消費者である不動産売買契約(以下、「本件契約」という。)に関する次の記述のうち,不適切なものを一つ選びなさい。

(1)主が本件契約の締結についての媒介を不動産業者に依頼した場合において、当該不動産業者が買主を勧誘するに際し、重要な事項について事実と異なることを告げ、それにより買主が事実であると誤認した結果、本件契約の承諾の意思表示をしたとき、買主は、本件契約を追認することができる時から6ヵ月間または本件契約締結から5年を経過するまでの間、承諾の意思表示を取り消すことができる。

(2)本件契約について売主が買主を勧誘するに際し、「この不動産は確実に値上がりする」と伝え、それにより確実であると買主が誤認した結果、買主が本件契約の承諾の意思表示をしたとき、買主は、本件契約を追認することができる時から6ヵ月間または本件契約締結から5年を経過するまでの間、承諾の意思表示を取り消すことができる。

(3)「売主は、本件契約に定める売主の義務を履行せず、それによって買主に損害を与えたときであっても、一切の責任を負わない」との条項が本件契約に定められているとき、この条項は常に無効である。

(4)「売主は、本件契約の目的物に隠れた瑕疵があった場合、修補の責任は負うが、当該瑕疵により買主に生じた損害については、一切の責任を負わない」との条項が本件契約に定められているとき、この条項は常に無効である。




設問10


賃貸用小規模事務所ビルのオーナーからテナント募集について相談を受けた。居住用としての利用が適していることから、コンバージョンを提案したいと考え、建物に関する調査を行ったところ、完了検査を受けていないことが判明したため、まず、「法適合状況調査」の実施を提案した。検査済証のない建築物に関する次の記述のうち、適切なものを一つ選びなさい。

(1)法適合状況調査とは、調査者が依頼者より提出された図書に基づき、建築当時の建築基準法関係規定の全部又は一部への適合状況を調査することをいう。

(2)法適合状況調査の調査には、提出図書を用いて現行の建築基準法等への適合状況を調査する「図上調査」と、提出図書と現地を照合する「現地調査」がある。

(3)法適合状況調査は、検査済証のない建築物が対象であるため、確認済証がない建築物はこの調査対象とならない。

(4)民間審査機関が行った法適合状況調査によって、「不適合」の違反建築物となった場合は、適法に増改築することは全くできなくなる。




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