スコア道場

2018年11月08日公開  解答時間:10分目安

スコア道場 中級編 Vol.4

設問1


測量に関する次の記述のうち、不適切なものを一つ選びなさい。

(1)確定測量図は、売買対象地と全ての隣接地との境界について隣地所有者の立会いのもとに境界確認(官民境界確定を含む)を行い、これに基づき作成された測量図であり、現況測量図は、官民境界確定を省略したものをいう。但し、現況測量図には隣接地との境界立会いを一切行わずに、売主が認識する境界で行った測量をもとに作成された測量図を現況測量図と称する場合もあるため、判別する必要がある。

(2)法務局に備え付けの地積測量図は、登記記録の「原因及びその日付」欄に、「分筆」「錯誤」「不詳」と記載されている場合は、ほぼ地積測量図が備え付けられているが、必ずしも確定測量に基づく測量図とはいえない。

(3)相続登記が未了の土地について官民境界確定申請を行う場合は、筆界特定申請と同じく、法定相続人のうちの一人が申請することができる。

(4)区画が整然とした住宅地について、不動産登記法第14条に基づく地図の作成が完了している場合、土地区画整理法等の事業により換地を伴う土地である場合、又国土調査法に基づく地籍調査が完了している場合は、官民境界確定申請を省略して、民民の境界確定のみでもトラブルとなる可能性が低い。




設問2


軟弱地盤と地盤改良に関する次の記述のうち、不適切なものを一つ選びなさい。

(1)地形は地盤の良否と密接な関連性があり、沖積層の低地は、河川による浸食や微細な泥の堆積を繰り返してきたため、一般的に地盤は軟弱である。

(2)地形図は等高線、土地利用状況等が示されており、地形を把握するには有効な地図であるが、地盤の状態を知るには不適切である。一方、土地条件図は、軟弱地盤に関係して地形分類や過去の土地利用の状況を把握するのに有効な資料で、これらは国土地理院のホームページから無料で閲覧できる。

(3)地盤改良の工法は、代表的なものとして、「表層改良工法」、「柱状改良工法」、「鋼管杭」の3つがあるが、どの方法でもかなりのコストがかかることから、建築物の仕様、規模地盤の状態によって、どういった地盤改良が必要か、事前に対象地の地盤調査を実施することが重要である。

(4)地盤改良において注意を要するのは、将来その土地を売却するなどを検討した際に、地盤改良に使用して地中に残っているセメントなどが残骸産業廃棄物になり、撤去費用が発生したりするという点である。




設問3


公道と私道に関する次の記述のうち、不適切なものを一つ選びなさい。

(1)一般に、国・都道府県・市区町村などの公の機関が管理している道を公道といい、私人が所有し管理している道を私道という。

(2)2項道路には、私道だけでなく、公道の場合もある。

(3)道路位置指定を受けた私道で、地目が公衆用道路の場合には、一般の第三者もその私道を通行する権利が認められる。

(4)建築基準法第42条第1項第2号の「都市計画法による道路」でも、私道となっている場合がある。




設問4


路地状敷地に関する次の記述のうち、不適切なものを一つ選びなさい。

(1)路地状敷地は、建築物の構造、規模、階数及び面積等が制限されることがあるため、現地調査においては、路地状部分の幅員と長さの現況のみならず、路地状部分について隣地との境界点及び境界線を、境界確認書及び測量図等により確認する必要がある。

(2)路地状敷地では、ほとんどの場合、共同住宅は階数に関係なく建築できない。これに対し、長屋は重層であっても建築可能であるが、特に重層長屋の建築は、再建築や増改築の際に近隣とのトラブルとなる場合が多い。

(3)路地状部分の幅員は一部2.0m未満であっても、平均して2.0m以上確保されていれば接道義務を満たしている。

(4)路地状敷地の広告表示は、その路地状部分の面積が全体の土地面積のおおむね30%以上を占めるときは、路地状部分を含む旨及びその割合又は面積を表示しなければならない。




設問5


位置指定道路に接する敷地の媒介をするにあたり、次の記述のうち、不適切なものを一つ選びなさい。

(1)位置指定図又は位置指定申請図面に記載の幅員と現況幅員との照合を行ったところ、現況幅員は4.2mあったが、指定図の幅員は4.5mであった。すでに建物が立ち並んでいるので、特に建築上の問題はない。

(2)行き止まり道路の長さを測ったところ、37mであった。この道路(幅員5m)の奥に面している敷地は、位置指定道路に面していない可能性がある。

(3)既存道路との交差部には、2辺をそれぞれ2mとする二等辺三角形のすみ切りを設ける必要があるが、右図のように、既存道路と斜めに交差する位置指定道路では、片方のすみ切りが不要な場合がある。

(4)位置指定道路に面した売買対象物件の前面の道路幅員は、位置指定図のとおり4mが確保されているが、同じ位置指定道路に面した隣地は、宅地前に花壇を設けているため現況幅員が3.8mとなっている場合、建物を再建築する際に、該当物件の前面部分でなくても、位置指定図どおりの復元や再度位置指定の認定を受けるよう指導される場合がある。




設問6


売買における次の記述のうち、最も心理的瑕疵に当たらないと判断されるのを一つ選びなさい。

(1)ベランダで縊首自殺があった後も、家族で平穏に居住していたマンションを、事件の6年経過後に買主が居住目的で購入した売買。

(2)競売許可決定の2年半前、住宅の共有者の一人が借金苦により、物件から200~300m先の隣接する山林で自殺した場合の当該住宅の売買。

(3)農山村地帯における約50年前に本物件上の建物で凄惨な殺人事件が発生したが、その後建物は取り壊され40数年にわたり放置されていた土地の売買。

(4)マンションの専有部分において前所有者の賃借人が、相当長期間にわたり性風俗特殊営業を営んでおり、管理組合からの求めに応じて退去した。その後、売主は、居室の内部改装工事を行ったが、クロスの貼り替え、床シートの貼り替え、床フロアーの重ね貼り等であり、浴室、台所などは従前のままであった当該専有部分の売買。




設問7


検査済証に関する次の記述のうち、適切なものを一つ選びなさい。

(1)高さが2mを超える擁壁で造成された高台にある6階建共同住宅(戸数100戸、エレベーター2基、屋上に広告塔設置)の重要事項説明をするにあたり必要な検査済証は、建築物及びエレベーターの検査済証の有無を確認すればよい。

(2)国土交通省が定めた「検査済証のない建築物に係る指定確認検査機関を活用した建築基準法適合状況のためのガイドライン」(平成26年7月)に従った調査の結果、建築基準法適合状態にある旨の報告書は、検査済証とみなされる。

(3)媒介業務において、買主が宅建業者である場合は、検査済証のない建築物の場合、違反建築物か既存不適格建築物かの調査をする必要はなく、「売買対象の建物の検査済証はない」旨の説明で足りる。

(4)宅建業者が売主、非宅建業者が買主となる売買契約において、建物を売買対象とするが、買主は引渡し後に建物を取り壊す旨を売買契約書に明示した場合であっても、売買対象である以上、売主宅建業者は、瑕疵担保責任を負い、重要な事項として、検査済証の有無の説明が必要である。




設問8


平成29年6月7日(水)付けの新聞各社の報道によれば、所有者になりすまして不動産を無断で売り、売却代金をだまし取ったとして、地面師3人が詐欺容疑で逮捕された。不動産売買において、売主に次のような点がみられた場合、このような地面師詐欺の予兆として、慎重な対応が必要なものはいくつあるか。
1.売主が、所有権移転日付の新しい賃貸アパートをすぐに売却依頼してきた場合。

2.売主が、決済にあたり現金払いを要求してきた場合。

3.代理人弁護士と称する者から、売主は病院に入院していると言われ、直接本人と面談できない場合。

4.売主が、相続して間もなく権利証(登記識別情報)を紛失したと言って本人確認情報を依頼しようとしている場合。

(1)1つ

(2)2つ

(3)3つ

(4)4つ




設問9


売主は、その所有する甲土地を買主に売却する契約(以下、「本件契約」という。)を結び、買主は売主に手付を交付した。売主又は買主が手付により解除することができるかどうかに関する次の記述のうち、適切なものを一つ選びなさい。

(1)売主が宅建業者、買主が宅建業者でない者であり、手付解除期限を経過した後に買主が手付解除を申し入れてきた。売主が履行に着手した事実はないが、買主が銀行ローンの申し込み済みであった場合は、解除できない。

(2)甲土地は乙土地の一部であったが、売主が乙土地から甲土地を分筆する登記手続をしたときは、買主は、本契約を手付により解除することはできない。

(3)買主が手付のほか内金を売主に支払った後に、買主が本契約を手付により解除する場合、買主は、売主に対し内金の返還を請求することはできない。

(4)売主が手付の倍額を償還して本件契約を解除するときは、買主に対して手付の倍額を準備したことを通知し、その受領の催告をすればよい。




設問10


自宅不動産を売却し、その資金で新たな住宅(「購入物件」という。)に買い換える場合、買い換え当事者とその相手方との取引の安全を図るための「買換え特約」(買換えが不成立の場合、一定の条件で売買契約を解除することができる旨の特約)に関する次の記述のうち、適切なものを一つ選びなさい。

(1)売り先行の買換えにより、自宅不動産の売買契約の締結後、購入物件の売買契約が自宅不動産の売却の決済・引渡し前であっても、自宅不動産の売却代金が確定していることから、購入物件の資金計画に支障は生じないため、買換え特約は必要としない。

(2)買いを先行する買換えの場合は、購入物件の売買契約に次の趣旨の特約をすれば足りる。
「買主は、自宅不動産を売却し、その売却代金の全部又はその一部を本物件の売買代金に充当する予定であり、自宅不動産について〇年〇月〇日までに、〇万円以上で売買契約が成立しないときは、買主は本契約を無償にて解除することができる。この場合、売主は、既に受領済の金員を無利息にて遅滞なく買主に返還するものとし、本契約書第〇条(違約による契約解除)は適用しないものとする。」

(3)買換えに関する特約は、売買契約当事者にとって重要な事項に該当することから、一定期日までに売却できなかったときの措置、購入物件の決済・引渡し期日を延長する場合に条件を付加するかなどについて、別途、覚書等で定めるのではなく、売買契約書本体の特約条項に規定することが望ましい。

(4)買換え特約は、買換え当事者の利益を保護し、取引の安全を図るための特約であり、ローン特約と同様に、買換えが一定条件で成立しない場合には、買換え当事者に無償解除を認めることが本旨であり、購入物件の売主が、契約の履行のために費やした測量費、明渡し準備費用、その他売却準備に要した費用を買換え当事者が負担する有償解除の特約は認められない。




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