公益財団法人 不動産流通推進センター
不動産流通実務検定

不動産流通実務検定“スコア”の出題範囲と科目別概要

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出題内容

出題範囲

宅建業務に加え、相続、不動産証券化など幅広く不動産流通業務が出題範囲となっています。
出題形式は、2肢択一の容易なものから、該当するものを全て選ぶ難易度の高いものまで様々です。問題の難易度に形式、配点が5~15点にウェイト付けされています。
◎メイン科目(概ね45問)
 重要事項説明・取引の安全確保
◎準メイン科目(概ね45問)
 価格査定・賃貸実務・借地借家・建築・不動産に関する税金・相続
◎周辺科目(概ね10問)
 競売・不動産の信託・不動産の証券化・海外不動産

科目別概要

A. メイン科目(概ね45問)

1. 重要事項説明(概ね25問)

不動産流通実務検定では、宅建試験の知識だけでは修得できない、実際の不動産取引における実務調査力と判断力を問う問題構成となっています。よって、出題範囲も当科目が一番広くなっています。

不動産媒介業務は、物件調査に始まり、その調査した内容を重要事項説明書に記載し、顧客に対して、その内容を十分に理解してもらうことが重要となってきます。宅建業法35条に定められた重要事項説明項目は必要最低限の事項を例示的に列挙しているだけであって、物件の状況や買主の個別要望によって調査すべき事項やその説明内容も顧客に深く理解を求める必要があります。さらには物件の個別状況によっては価格査定にも大きく影響を及ぼしてきます。当センターの不動産相談室に寄せられる年間約4,000件の不動産相談でも、重要事項説明に関わる相談件数が常に上位に入る項目となっています。「重要事項説明」の過去の出題項目は次のとおりです。

I.実務における基本的知識、対応力を問う内容

公簿調査……公図調査、区分所有建物公簿調査、共同担保目録、買戻し特約、筆界特定 等
道路調査……道路幅員現地調査、公道・私道の別、役所調査、路地状敷地の調査留意点 等
近隣関係調査……共有私道、第三者所有私道、境界確定、越境対応、区分所有建物調査 等
生活関連施設調査……第三者の敷地内配管、前面道路配管の口径調査、上空通過配線、電柱留意点 等

II.実際の現場で起こり得る個々の物件特性に対して、プロとして持っていなくてはいけない調査の視点とポイント
  • 建築基準法第43条ただし書き通路の調査留意点
  • 協定通路
  • 囲繞地通行権
  • 買取再販の物件を媒介する場合の住宅の品質確保の促進等に関する法律上の瑕疵担保責任の留意点
  • 保留地予定地の媒介留意点
  • 農地の取引と農地法
  • 市街化調整区域内の土地の調査
  • 周知の埋蔵文化財包蔵地の説明義務
  • 軟弱地盤調査
  • 土壌汚染調査
  • アスベスト調査 等
学習にあたって
以下の講座およびテキストを利用し、高スコアを目指してください。

2. 取引の安全確保(概ね20問)

不動産流通実務検定では、個々の不動産の状態、取引当事者の意向、顧客の属性等を前提として、取引の安全を確保する上で重要となる契約内容の適否、対応策の是非、特約等のあり方、等を媒介という視点から、実戦的に問う出題となっています。

取引の安全を確保し、顧客からの信頼を得ることを目的とし、実際の取引事例を題材にした出題となっています。

宅建業法、民法はもとより、流通実務に関わる、消費者契約法・商法・犯罪収益移転防止法などの法律知識を駆使しながら、瑕疵担保責任・現状有姿特約の有効性・告知事項の留意点・公簿売買における注意点等、実務において多岐にわたる取引内容の留意点を、問題を通して理解していきます。

不動産取引の契約を交わす上で、一般法と特別法を理解することは業務を遂行していく上で大変重要なポイントとなります。
普段使い慣れた定型フォーマットの売買契約書の雛形の条文の中で何が強行規定で、何が任意規定なのかを理解しておくことはプロとしては必須の知識です。

「取引の安全確保」の過去の出題内容は以下のとおりです。


I.実務に関わるコンプライアンス遵守の内容
  • 個人情報保護と実務
  • 犯罪収益移転防止法と実務
  • クーリングオフの可否 等
II.実際の現場で起こり得る取引内容に関わる事象を的確に判断し、安全な取引を行うための、「実務知識」、「判断力」、特約等の「対応力」を問う内容。
  • 未完成物件における工事完了の判断基準
  • 告知書と隠れた瑕疵の相互理解
  • 売主業者が修補義務だけを負う特約の可否
  • 特殊事情の告知判断
  • 民事再生会社所有物件の媒介留意点
  • 底地の契約条文
  • 住宅ローン利用時の留意点
  • 借家人付きアパートの特約条項
  • 自殺物件の告知
  • 後見制度・無権代理 等
III.顧客の属性によって、さらに深く理解すべき出題
  • 商人間取引における宅建業法と商法との関係
  • 消費者契約法と瑕疵担保責任との関係
学習にあたって
以下の講座およびテキストを利用し、高スコアを目指してください。

B. 準メイン科目(概ね45問)

1. 価格査定(概ね10問)

一般的要因の経済・ファイナンス等含む

学習にあたって
前半部分の学習は、参考図書「宅地建物取引業務の知識」第3編第4章価格査定で勉強してください。応用部分については、「宅建マイスター養成講座」で勉強できます。

2. 賃貸実務(概ね7問)

賃貸の現場では、様々な問題が出現します。そこで、この科目では、連帯保証人との交渉、漏水対応等、実務色が強い問題が出されます。また、賃貸に関するトピックスも出題されます。

3. 借地借家(概ね8問)

借地借家の仲介に当たっては、民法、旧借地法・借家法、新借地借家法に関する知識が必要不可欠です。競売と立退きの関係についても、旧法と新法とでは、対応が異なります。 また、借地借家法が適用されない建物の賃貸については、民法の原則に戻ります。そこで、この科目では、借地借家に関する基礎知識を問うことによって、受検者の知識を再確認することにしました。

学習にあたって
この科目を深く勉強するには、「不動産コンサルティング研修テキスト」が適切です。

4. 建築(概ね6問)

建築に関する知識があれば、リフォーム価格の見積もりや、コンバージョン可能性の有無を専門家に聞く前にある程度把握できます。この科目では、まず、基礎的知識を問い、間取・図面の見方、地盤・基礎等に関する知識を問います。

学習にあたって
この科目を深く勉強するには、「不動産コンサルティング研修テキスト」が適切です。

5. 不動産に関する税金(概ね8問)

不動産を譲渡するときは印紙税や譲渡税が、買うときは不動産取得税、登録免許税、印紙税が、保有しているときは固定資産税や都市計画税が課せられます。不動産流通の実務に立つ者は、このような基礎的知識は当然押さえておかなければなりません。更に、固定資産の交換や事業用資産の買換え特例等の知識があればビジネスチャンスにつながります。そのような観点から不動産流通実務検定では概ね8問を出題しています。

学習にあたって
この科目を深く勉強するには、「不動産コンサルティング研修テキスト」が適切です。

6. 相続(概ね6問)

ある日突然、見ず知らずの資産家が店頭に現れて、売却の媒介を依頼するとしたら、余程の僥倖か、良からぬたくらみがあるのかもしれません。実際には、長年にわたって資産家の相談に乗り、その資産家がお亡くなりになる前後に売却の依頼を受けることになるでしょう。資産家の相談に乗るためには、相続の基礎知識(民法・税法)が必要不可欠です。

学習にあたって
この科目を深く勉強するには、「不動産コンサルティング研修テキスト」が適切です。更に深く勉強するには、公認 不動産コンサルティングマスターの方が受講できる「相続対策専門士」の受講をお勧めします。

C. 周辺科目(概ね10問)

不動産流通の現場では、幅広い知識を求められることがあります。そこで、最後の概ね10問は、周辺知識を問うことにしました。

1. 競売(概ね2問)

近年では、「プロ」でない方が競売に参加しています。また、住宅ローンを支払えず、任意売却のタイミングを逸して競売になる人もいます。
不動産流通実務でも、競売になりそうな物件に関するアドバイスを求められたり、競落した物件の仲介を依頼されることが多くなりました。そこで、この科目では、競売に関する基礎知識を問うています。

2. 不動産の信託(概ね3問)

信託法が改正されて以降、徐々に家族信託(民事信託)が普及してきました。そこで、信託の基礎知識と、家族信託の概要を問うこととしました。不動産マスターの方には、取り組みやすい内容です。

3. 不動産の証券化(概ね3問)

近年、不動産を証券化して、受益権を売買するケースが増えています。逆に、証券化されている不動産を、信託解除して、「実物」に戻すケースがあります。ここでは、証券化の基礎知識を問うています。

学習にあたって
この科目を深く勉強するには、「不動産コンサルティング研修テキスト」が適切です。

4. 海外不動産(概ね2問)

不動産は文字通り、動かすことができません。したがって、日本の不動産は、日本のカントリーリスクとともにあることになります。そこで、富裕層は、日本との比較において、より有利な海外不動産に目を向けています。欧米、アジアには、比較的高利回りの物件が存在しています。顧客を逃がさないためにも、最低限の知識が求められています。不動産流通実務に携わっている方にグローバルな視点を持っていただければと考え、出題しています。

学習にあたって
不動産コンサルティングに関わる海外調査報告書等で勉強してください。ダイジェスト版は購入も可能です。
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