公益財団法人 不動産流通推進センター
不動産流通実務検定

不動産流通実務検定“スコア”の出題範囲と科目別概要

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出題内容

出題範囲

  • 出題範囲と内容…科目別概要参照
  • 出題形式は、「2肢択一」から、該当するものを全て選ぶ難易度の高いものまで様々で、問題の難易度により、配点が5~15 点にウェイト付けされています。
◎メイン科目
 重要事項説明、取引の安全確保
◎準メイン科目
 価格査定・ファイナンス、賃貸実務・借地借家、建築、不動産に関する税金、相続
◎周辺科目
 競売、不動産の信託、不動産の証券化、海外不動産

科目別概要

A. メイン科目(概ね45問)

1. 重要事項説明(概ね25問)

  • 宅建試験の知識だけでは修得できない、実際の不動産取引における実務調査力と判断力を問う問題構成となっているため、出題範囲も当科目が一番広くなっています。
  • 不動産媒介業務は、物件調査に始まり、その調査した内容を重要事項説明書に記載し、顧客に対して、その内容を十分に理解してもらうことが重要となってきます。
  • 業法第35 条に定められた重要事項説明項目は、必要最低限の事項を例示的に列挙しているだけであって、物件の状況や買主の個別要望によって調査すべき事項やその説明内容も顧客に深く理解を求める必要があります。さらには、物件の個別状況によっては価格査定にも大きく影響を及ぼしてきます。
  • 当センターの不動産相談室に寄せられる年間5,689 件(平成28年度実績)の不動産相談でも、重要事項説明に関わる相談件数が常に上位に入る項目となっています。

2. 取引の安全確保(概ね20問)

  • 個々の不動産の状態、取引当事者の意向、顧客の属性等を前提として、取引の安全を確保する上で重要となる契約内容の適否、対応策の是非、特約等のあり方等を、媒介という視点から、取引の安全を確保し顧客からの信頼を得ることを目的とし、実際の取引事例を題材にした出題となっています。
  • 民法、宅建業法はもとより、流通実務に関わる消費者契約法・商法・犯罪収益移転防止法などの法律知識を踏まえ、瑕疵担保責任・現状有姿特約の有効性・告知事項の留意点・公簿売買における注意点等、実務において多岐にわたる取引内容の留意点を、下記のような問題を通して理解していきます。
 ※実務に関わるコンプライアンス遵守の内容・個人情報保護と実務
 ※実際の現場で起こり得る取引内容に関わる事象を的確に判断し、安全な取引を行うための、
 「実務知識」、「判断力」、特約等の「対応力」を問う内容
 ※顧客の属性によって、さらに深く理解すべき出題

B. 準メイン科目(概ね45問)

1. 価格査定・ファイナンス(概ね9問)

  • 価格査定は、媒介契約において、顧客・従業者双方に最も大きな影響を与えるものです。
    価格査定マニュアルの考え方、価格査定マニュアルでは求められない収益物件や、開発素地の価格査定の考え方を問います。
  • ファイナンスでは、地価動向や金利動向等、価格査定における「一般的要因」に関する出題により、従業者の素養を問います。

2. 賃貸実務・借地借家(概ね12問)

  • 賃貸の現場では、様々なトラブルが出現します。そこで、この科目では、連帯保証人との交渉、漏水対応等、実務色が強い問題が出されます。また、賃貸に関するトピックスも出題されます。
  • 借地借家の仲介に当たっては、民法、旧借地法・借家法、新借地借家法に関する知識が必要不可欠です(例:競売と立退きの関係や、 借地借家法が適用されない建物の賃貸)。そこで、借地借家に関する基礎知識を問うことによって、受検者の知識を再確認します。

3. 建築(概ね8問)

建築に関する知識があれば、リフォーム価格の見積もりや、コンバージョンの可能性の有無を専門家に聞く前にある程度把握できます。この科目では、まず、基礎的知識を問い、間取・図面の見方、地盤・基礎等に関する知識を問います。

4. 不動産に関する税金(概ね8問)

  • 不動産は、譲渡するとき、購入するとき、保有しているときの全てに税金が関係します。
    従業者は、税制の基礎知識が問われます。
  • 更に、固定資産の交換や事業用資産の買換え特例等の+αに関しても問います。
  • 税制に関するトピックスも出題し、アンテナの高さを問います。

5. 相続(概ね8問)

不動産の流通業務において、ビジネスチャンスを拡げるためには、資産家に的確なアドバイスができる能力が必要です。そのためには、相続の基礎知識(民法・税法)が必要不可欠です。

C. 周辺科目(概ね10問)

不動産流通の現場では、幅広い知識を求められることがあります。
そこで、最後の概ね10 問は、周辺知識を問うことにしました。

1. 競売(概ね2問)

近年、幅広い人が競売に参加しています。基礎知識を問います。

2. 不動産の信託(概ね3問)

最近、徐々に家族信託(民事信託)が普及してきました。そこで、信託の基礎知識と、家族信託の概要を問うこととしました。

3. 不動産の証券化(概ね3問)

不動産を証券化して、受益権を売買するケースは今や珍しくありません。また、証券化された不動産を信託解除して、「実物」に戻すケースがあります。
さらに、不動産特定共同事業法の改正により、「小規模不動産特定共同事業」が創設されています。
ここでは、証券化の基礎知識を問います。

4. 海外不動産(概ね2問)

日本の不動産は、日本のカントリーリスクとともにあります。そこで、富裕層は、日本との比較において、より有利な海外不動産に目を向けています。欧米、アジアには、比較的高利回りの物件が存在しています。顧客を逃がさないためにも、最低限の知識が求められています。
最近は、海外投資家が日本の不動産に投資するケースも増えて来ました。
不動産流通実務に携わっている人にグローバルな視点を持ってもらいたいと考え、出題しています。

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