●問題の狙い
敷金の返還については、トラブルが多いので、基礎的知識を身につけてください。

答え：4

１．不適切
債権債務と賃貸借は別です。

２．不適切
平成15年の民法の改正によって、抵当権に基づく競売になった場合には、民法改正法の施行（平成16年4月1日）後に賃借人となった者の敷金の返還請求は旧賃貸人（旧所有者）に対してしかできなくなりました。

３．不適切
賃借人より差し入れられた敷金は、単に賃貸人に預けられているだけでなく、その所有権自体が賃貸人に移転すると解するのが判例・通説の立場です。よって賃貸人は、賃借人より差し入れられた敷金を、常に銀行口座上で管理しておく義務はなく、単に借主の賃借物の返還の時期に、賃借人に返還する義務だけを負うことになります。
賃貸人は、敷金を自由に利用し、自由に処分することができます。

４．適切
清算合意は、貸主が原状回復工事を行うということを前提に合意されたものです。貸主が工事を行わないのであれば、貸主は法律上の原因なくして工事代金相当額の利益を得たことになり、民法第703条の「不当利得」に当たります。

（不当利得の返還義務）
民法第703条　法律上の原因なく他人の財産又は労務によって利益を受け、そのために他人に損失を及ぼした者（以下この章において「受益者」という。）は、その利益の存する限度において、これを返還する義務を負う。