国土交通省 後援
不動産流通実務検定
○２項道路に接した敷地に建物を建築する場合、「セットバック」が必要となります。
○「セットバック部分」は道路の一部となり、敷地面積には含まれません。
○このことを一般消費者に正確にわかりやすく伝えないとトラブルになります。
目次
2項道路とは？
建築基準法第42条第2項に定める「4ｍ未満」※の道で、特定行政庁が指定したものです。
※特定行政庁が道路の幅員「6m」と指定した区域においては「6m未満」の道
※特定行政庁が道路の幅員「6m」と指定した区域においては「6m未満」の道
2項道路の性質
- もう少し詳しくいうと、「２項道路」とは、道幅1.8m以上4m未満で建築基準法施行時（昭和25年11月23日）と都市計画区域及び準都市計画区域に指定された時点とのいずれか遅い時点（以下、「基準時」）に家が立ち並んでいた道で、一定条件のもとで特定行政庁が指定した道路をいいます。
- ２項道路の制度は、基準時に現に建築物が立ち並んでいる幅員４ｍ未満の道で特定行政庁の指定したものを１項道路とみなすことにより、幅員４ｍ未満の道に接する敷地上の既存建築物を救済するとともに、原則としてその中心線からの水平距離２ｍの線をその道路の境界線とみなすことにより、その境界線内の土地について道路内の建築制限を及ぼし、将来的に幅員４ｍの道路を確保するという公益上の要請を満たそうとしたものです。
- この２項道路の指定により、当該道のみによって接道義務を充足する建築物の関係権利者を救済する面があります。一方で、４ｍ幅員の確保の要請から、２項道路に指定されると、接する敷地のセットバックを余儀なくされ、当該敷地が別の道路で建築基準法上の道路に接している場合には、個人の財産権の内容に一定の制約を加えるという効果を生じます。
- 行き止まり道路については、基準時に道の形態を有していたところまでを路線とみなし、立ち並びについては、個別実態をみて判断することとされています。 （下図参照）
2項道路に関するトラブル事例 RETIO 73-198
【 概 要 】
建築基準法第3章の規定が適用されるに至った際、Ａ点からＢ点を経てＣ点に至る幅員4ｍ未満の道のうちＡ点からＢ点までの部分にのみ建築物が存した場合、Ｂ点からＣ点までの部分が同法42条2項にいう現に建築物が立ち並んでいる道に当たらないとされた事例（最高判平20.11.25）
＜ 事実関係 ＞
京都市において、包括指定（京都市では、基準時に、現に建築物が立ち並んでいる幅員4m未満1.8m以上の道で袋路を除くものを包括的に2項道路に指定）している2項道路に位置する土地に対して、2項道路に当たらないとして、2項道路指定処分が存在しないことの確認を求めた事例。
＜ 判決の要旨 ＞
建築基準法第3章の規定が適用されるに至った際、Ａ点からＢ点を経てＣ点に至る幅員4m未満の道のうちＡ点からＢ点までの部分にのみ建築物が存しており、Ｂ点から幅員4m未満の道が分岐し（Ｂ点からこの道を経由して法上の道路に至ることも可能であった）、さらにＢ点からＣ点までの道が相当の長さを有していた場合において、Ｂ点からＣ点までの部分が同法第42 条第2項にいう現に建築物が立ち並んでいる道に当たらないとされた。
2項道路に関する出題例 （スコア第4回 設問16類似問題 正答率44％）
下図のような、幅員3.8mの道路に面する敷地Ａを媒介することになった。以前同じ道路に面する敷地Ｂを直近で媒介し、その時の調査結果で、敷地Ｂは、2項道路に面し、建物の建築はできるが、中心線から0.1m後退する必要があることは分かっている。
以下の記述のうち正しいものはどれか。
１．敷地Ａの前面道路と、敷地Ｂの前面道路は、公道と公道を結ぶ道路で、全体として2項道路に指定されているものであるから、敷地Ｂについても2項道路に接面する土地と考えてよい旨、売却の相談を受けた時に答えた。
２．1だけでは、敷地Ａの前面道路が、2項道路と断定できないが、敷地Ａの南側隣接地Ｃにおいて、最近建築確認が下りて、適法に建物が建っている場合には、敷地Ｂについても2項道路に接面する土地と考えてよい旨売却の相談を受けた時に答えた。
３．南側隣接地Ｃは、東側道路に接して建物を建てているようだが、東側道路から0.1m後退して建築されていなければ違法と思うと相談時に答えた。
４．建築基準法施行時の、昭和25年11月23日（基準時）に建物が立ち並んでおらず、敷地Ａの前面道路は、2項道路の指定を受けていない可能性があり、もしそうならば建物が立たない敷地の可能性がある旨相談時に伝えた。
解説
答え：4
１．誤り
記述のとおり、Ｂ敷地の前面が2項道路であったとしても、Ａ敷地前面のb地点からｃ地点が、建築基準法第3章の規定が適用されるに至った際、42条2項にいう現に建築物が立ち並んでいる道に当たらないとされている可能性があります。
２．誤り
隣接のＣ敷地は、南側道路を建築基準法上の道路として建築確認を取っている可能性があります。
３．誤り
隣接のＣ敷地は、南側道路を建築基準法上の道路として建築確認を取っており、東側道路が2項道路ではないとすると、東側道路からのセットバックの必要もありません。
４．正しい
前述トラブル事例を参照してください。
2項道路の指定は、基準時に建物が立ち並んでいることが、要件となっています。a点からb点を経てd点に至る幅員4m未満の道のうちa点からb点までの部分にのみ建築物が存した場合、b点からｃ点までの部分が同法第42 条第2項にいう現に建築物が立ち並んでいる道に当たらないとされた例もあり、Ａ敷地前面の道路が2項道路かどうかの確認が必要です。
2項道路に関する実務のポイント
○2項道路の中心線は所轄の役所に必ず確認しましょう。
ただし、2項道路は原則私有地なので、役所で確認できない場合も少なくありません。その対応も役所によって異なる場合もあるので、個別ごとに確認する必要があります。
○現況4m以上の道路でも2項道路の場合があります。
2項道路に面する土地の開発行為により幅員4m以上の道路が築造された場合、2項道路の指定を取り消す特定行政庁と取り消さない特定行政庁があります。
取り消されない場合は、開発行為が行われた土地の対面の土地については2項道路の中心線からのセットバックが必要となります。
道路の調査では、指定道路図と指定道路調書を入手し、セットバックの要否を確認しましょう。
○敷地の反対側から一方的後退を求められることもあります。
○敷地のセットバックの説明は、買主に分かりやすく行いましょう。
道路関係の法規は複雑なので、思い込みや自分勝手な判断をしてはいけません。
2項道路の指定がある同じ系統の道路でも、対象地の前面が必ずしも2項道路に指定されているとは限りません。
○「現に建築物が立ち並んでいる」は、基準時に建築物が最低2棟以上立ち並んでいる道であることが必要ですが、個別実態を見て判断されます。
現在の立ち並び状況は、2項道路の指定要件とは直接的には関係がありません。
状況判断で2項道路と思い込まないことが重要です。
推進センター刊行物
より詳しい説明は、下記の書籍をご参照ください。
