事実関係

　当社は、売買の媒介業者である。このたび、知人を通じてマンション購入予定者の紹介を受けた。購入予定者は、勤務先の取引先企業の従業員が中古マンションを売りに出していることを知り、このマンションが購入予定者の希望条件を満たしていることから、購入することを決めた。
　売主と買主は顔見知りではあるが、買主は住宅ローンの利用を予定しており、かつ不動産のプロである宅建業者を介しての安全で円滑な売買契約を希望しているため、知人から紹介を受けて当社に話を持ってきた。売主もこの買主との契約を望んでおり、当社が媒介することも了解している。
　しかし、売主は、既に1か月前に当社以外の宅建業者と専任媒介契約を締結しており、現在、その業者の媒介で当該マンションを売りに出している。

質　問

　当社は、他社と専任媒介契約を締結している売主が自ら見つけた買主との間に入り、売買契約の媒介をしても問題ないか。

回　答

売主が知人から買主を紹介され、その買主の依頼で、売主が依頼している業者とは別の業者が売買契約の買主側の媒介をすることは問題ない。
　ただし、専任媒介契約を締結している業者を排除して別の業者が媒介を成立させるには、売主が専任媒介契約を解除したうえで、改めて売主及び買主が他の業者と媒介契約を締結してから話を進めなければならない。
　しかし、売主が専任媒介契約を解除しないまま、他の宅建業者の媒介で売買契約をしてしまった場合は、違約金の支払を請求されることになる。
　標準専任媒介契約約款では、専任媒介契約の有効期間内に、契約している宅建業者以外の業者に媒介を依頼することを禁じており、それに反して他の宅建業者の媒介で売買契約をした時は、売主は、先に依頼している業者から約定報酬額に相当する金額の違約金の支払を請求されることになる（標準専任媒介契約約款第2条、第11条）。
　売主が自ら発見した買主と契約すること、すなわち自己発見取引は可能であるが、売主が媒介を依頼している業者に対して、その旨を通知しなければならない（同約款第12条）。
　媒介契約期間中の媒介契約解除に際しては、依頼している業者から専任媒介契約の履行のために要した費用の償還を請求される場合がある（同約款第13条）。要した履行の費用は、現地調査費用（交通費、写真代）、権利関係等調査費用（交通費、謄本代）、販売活動費用（新聞・雑誌等の広告費、通信費）、現地案内交通費、契約交渉に要する費用等の、実際に要した費用である。

参照条文

監修者のコメント

　売却の専任媒介契約は、他の業者に重ねて売却の依頼ができないというものであって、売主・買主双方の媒介の立場が保障されているものではない。したがって、購入予定者が買い受けについて他の宅建業者に依頼することは問題となるものでなく、そのことは本ケースのような、いわゆる自己発見取引の場合も同じである。

事実関係

　当社は媒介業者であるが、先日ある任意売却物件の売却のために、第2順位の抵当権者との間で債権回収額についての減額交渉をしていたところ、その交渉中にその物件に対し他の債権者が仮差押えの登記を行ったという連絡が勤務先から入った。

質　問

回　答

参照条文

監修者のコメント

　本件の質問に対しては、回答に付け加えるべきことはないが、任意売却について成約した場合、約定した媒介報酬をもらえることは当然としても、債権者との減額交渉や各債権者間の調整について特別の報酬（手数料）をもらうことは、弁護士法上の「非弁行為」（同法第72条）になることに留意されたい。

事実関係

　当社は、賃貸の媒介兼管理業者である。当社が媒介した賃貸マンションの居住目的である普通賃貸借契約の賃借人が2年間の期間満了により退去した。このマンションは、室内にエアコンは設置されておらず、賃借人が、賃貸人の承諾を得て入居時にエアコンを2室に1台ずつ設置した。当社は、賃貸人と賃借人との退去立会いをした際に、賃借人が設置したエアコンは撤去されていなかったので、賃借人に確認したところ置いていくとの回答であった。当該マンションは、賃貸人の意向によりエアコンは賃借人が自由に設置することになっている。賃貸人は、賃借人が残したエアコンは残置物と判断し、賃借人の退去後に設備業者に依頼して取り外した。数日後、賃借人から賃貸人宛てに、内容証明が届き、造作買取代金の支払いを請求してきた。
　賃貸借契約書には、造作の買取請求に関する約定はなく、賃借人がエアコンを設置する際に、賃貸人は設置することを承諾はしたが、退去時の取り扱いについては、何ら約定も協議もしていない。当社は、賃借人に買取請求の真意を確認したところ、民法上で賃借人に造作買取請求権が規定されていることを根拠として、賃貸人の同意を得て賃借人が設置した造作については、賃貸人が買い取る義務があると主張している。賃貸人に報告したところ、エアコンの撤去費用を負担しており、むしろ処分に要した費用を要求したいくらいだと憤慨している。

質　問

　賃借人が、賃貸人の承諾を得て設置した家庭用エアコンは、造作買取請求権の対象になるのか。そもそも造作と言えるのか。

回　答

参照条文

参照判例

監修者のコメント

　エアコンにもいろいろな型態のものがあるが、回答のとおり、賃借人がこれを収去することによって建物の利用価値を著しく減ずるものでなく、取り外しが可能でその物単体で価値あるものは「造作」に当たらない。通常の住宅に備え付けられるエアコンの殆どはこれである。
　ただ、造作買取請求をめぐる訴訟には、少なからずエアコンの買取請求のものがある。この請求を排除する特約は、平成4年8月1日の法改正後は有効とされているので、明確な特約をして紛争を未然に防止することが望ましい。

事実関係

　当社は、賃貸の媒介業者であるが、相続で賃貸マンションを引き継いだ賃貸人の依頼により、以前から入居している賃借人との間の賃貸借契約を巻き直すために新規契約としての媒介をした。10年前に当時の賃貸人である亡父親と賃借人の間で賃貸借契約を締結していたが、相続した賃貸人が契約内容を確認すると、原状回復費用負担や、賃借人の小修繕費用負担や賃借人からの中途解約事項の約定がない等、契約内容に曖昧な事項が多数みられた。賃貸人は、相続により賃貸借契約を引き継いだ機会に当社のアドバイスを得ながらに契約内容を再点検して新規の契約として締結に至った。賃料は、従前と同額とした。
　契約締結して3か月後、賃借人は、賃貸マンションに5年前に居住した他の入居者と賃料が異なることを知った。マンションの同じ3階で、同面積、同間取りにもかかわらず、他の入居者の賃料は、賃借人の賃料と比較すると1万円程低額である。賃借人は、マンションの新築時から入居しており、当初の賃料は所在階によって多少の賃料の差はあったが、同じ所在階の賃料は同額だったと記憶している。
　賃借人は、媒介した当社に対して、賃料を他室と同額に値下げするように申し入れてきた。賃貸人との交渉はこれからであるが、賃借人は、事業者である賃貸人が、賃料の値下げに応じないのであれば、消費者契約法に規定している不利益事実の不告知による取り消しと、他の入居者が契約した5年前から現在までの期間の差額賃料は不当利得であるとして返還を要求すると言っている。

質　問

回　答

参照条文

参照判例

監修者のコメント

　不動産鑑定評価の世界においても「新規賃料」すなわち新しく不動産の賃貸借契約を締結するときの賃料と「継続賃料」すなわち更新等により、賃貸借契約が継続する場合の改訂賃料とでは、当然異なると理解されており、まったく同一の条件の物件でも両者の賃料は異なる。賃料は回答にもある諸般の事情によって決定されるのであり、他の部屋の賃料について虚偽の額を言ったのではない限り、高いことを理由に文句は言えないし、不当利得の主張も通らない。
　ただ、他の部屋に比べて高いのであれば、借地借家法32条の賃料減額請求ができるかどうかの点で争えば良い。

事実関係

　当社は不動産の媒介業者である。半年前に飲食店として第三者に賃貸している建物とその敷地及び来客用駐車場に使用している隣接の土地の売買契約の媒介をした。飲食店を営業している賃借人は、前所有者と4年6ヶ月前に期間5年とする建物及び駐車場土地の賃貸借契約を締結した。その後、前所有者は、当該不動産を売却したいと思い、賃貸借契約のない状態の方が売却のためには顧客層も広がるのではないかと考え、賃借人に対して、期間満了日の1年2ヶ月前に建物及び駐車場土地の賃貸借契約を更新しない旨の通知をした。建物及び駐車場土地を一体とするビル建築を計画していた現賃貸人は、前賃貸人から引渡を受けた後、期間満了日の4ヶ月前に賃借人に対し、期間満了日をもって更新拒絶をする旨の通知を行い、更に期間満了日後に明渡しを要求する旨の通知をした。
　現賃貸人は、賃借人が建物及び駐車場土地の明渡しに応じなければ、借地借家法の及ばない駐車場土地のみでも賃貸借契約を解除し、ビルの一部の建築を進めたいと考えている。

質　問

回　答

参照条文

参照判例

監修者のコメント

　賃借人としての立場から本相談ケースのような紛争を防止するためには、建物賃貸借契約の付随内容として、駐車場利用権を建物賃貸借契約の内容としてしまうことである。建物と土地は、別個の不動産であるが、そのような内容の契約は有効である。そうすれば、両者は密接不可分のものとして、駐車場としての土地賃貸借契約を独立別個のものとして、更新拒絶や解約申し入れをすることはできない。
　回答に掲げられている参照判例の事案も別々の契約であったため「当事者の合理的意思」とか「権利の濫用」といったやや曖昧な概念を持ち出して賃借人を勝たせたのであって、両者が一つの契約内容となっていれば、そのような不確定な概念を持ち出す必要はなく、シンプルに結論を導くことができると思われる。

事実関係

　当社は、売買の媒介業者である。この度、一戸建ての売買の媒介をした。売主は、定年退職となり、いわゆるＵターンで出身地に住み換える。残金決済時期が迫ってきたので、当社は売主に、決済時の所有権移転に必要な書類等の持参を依頼したところ、売主は既に引越しを終え、住民票も移動して新住所に転入届も提出していた。売買物件の所有権登記名義人の住所は旧住所になっており、売主に、旧住所の印鑑証明書の有無を確認したが、取得していなかった。
　売主が買主に所有権移転登記を行う際は、登記情報の住所と印鑑証明書の住所を一致させる必要があり、住所変更登記をするときは、新住所の住民票または戸籍の附票が必要になり、変更登記の登録免許税と司法書士の報酬等がかかる旨を話したところ、所有権移転登記にかかる費用は買主負担の条項はあるが、売主に費用負担があることを聞いていないと言い張っている。売主は、当社の説明により登録免許税は少額でありやむを得ないとしながらも、住み換え等で何かと物入りが多く、報酬の支払には難色を示している。
　当社は売主に、住所変更登記は登記所へ申請するが、共同申請の必要はなく司法書士に依頼しないで登記名義人が本人申請できることを示唆したところ、売主は、決済日前に残置物の片づけで現地に来る予定があり、その際に自分で申請をするので住所変更登記の申請書を当社に作成してほしいと依頼してきた。

質　問

　登記手続は、司法書士の独占業務として司法書士以外は代理人となることができないことは承知しているが、売主が本人申請する住所変更登記の申請書を当社が無償で作成してもよいか。

回　答

参照条文

参照判例①

参照判例②

監修者のコメント

　「業として」というのは、回答にもあるとおり、反復継続して、又はその意思をもって行う行為である。したがって、本相談ケースにおいて、宅建業者が媒介の依頼者から、たまたま頼まれて申請書の作成をしてやることがこれに当たるか、という問題があるが、やはり、宅建業務の遂行上、これを行うことは、「業として」に該当することと考えた方が無難である。グレーゾーンにある問題は、安全圏の解釈をして仕事を進めることが望ましい。
　なお、無資格者でも無償であればよいものと、有償・無償問わずダメなものがあるので、しっかり峻別して理解しておく必要がある。

事実関係

　当社は不動産売買の媒介業者である。家族で居住していたマンションの所有者である夫が1か月前に交通事故で亡くなり、その妻からマンションの売却相談を受けている。残された家族は妻と子2人だが、子は未成年者である。遺産の預貯金等金融資産はわずかであり、妻は、マンションの売却で生活資金を確保するとともに、就職することを考えている。そのため、幼い子の養育の面倒を看てもらえる妻の両親が住む実家に戻ることにしている。マンションには住宅ローンが残っているが、団体信用生命保険により残債務は完済されることになっている。
　当社は妻に、マンションを売却するには、マンションの名義を遺産分割協議により、相続人へ登記する必要があり、未成年者が相続人の中にいるときは、通常は、家庭裁判所で未成年者のために特別代理人を選任し、その特別代理人と妻の間で遺産分割協議を行う必要があり、相続登記までの期間とマンション売却による決済までの期間は相応の時間がかかることを説明した。家族は、現在も引き続きマンションに住んでいるが、妻は、出来るだけ早期に売却できることを望んでいる。

質　問

回　答

参照条文

監修者のコメント

　ある法律行為が、利益相反行為に当たるかどうかの判断基準については、かつては形式（外形）的判断説と実質的判断説との対立があったが、民法第826条第1項の趣旨は、未成年の子の不利益において親権者が利益を得ることを防止することにあるとして、実質的に判断する考えが有力であり、裁判例の傾向もそうである。もっとも、いずれの見解に立っても「利益相反行為」とは、親権者にとって利益であって未成年の子にとって不利益となる行為または親権に服する子の一方にとって利益であって、もう一方の子にとって不利益となる行為という意味である。たとえば、親権者が金融機関から融資を受けるに際して、自らの債務を担保するため、子と共有の不動産全体に抵当権を設定する行為は、利益相反行為である。また、本相談にある遺産分割協議は同じ相続人として親権者と子は利害が対立する関係にあるので、利益相反行為である。
　これに対し、親権者と子が共有している不動産を第三者に売却する行為は、これに当たらない。この場合、親権者にとり利益で子に不利益という関係はない。買主に対する売主の地位に立つ親権者と子は、いわば利害が共通しているからである。この点については、比較的、法律に詳しい人でも、子のための特別代理人の選任が必要と誤解していることが、しばしば見受けられる。
　相続分に従って相続登記を行い、売買契約書の売主欄に、母が自分の名の署名捺印を行うと共に、子の氏名○○親権者法定代理人△△と記載し、母の印を押捺することで足り、何ら面倒なことを考える必要はない。

事実関係

　ビルの1棟売りを媒介するが、売主が平成10年にビルを新築したときに、隣りのビルが約1cm越境していたため、ビルの所有者同士で、「越境ビルの所有者は、ビルの建て替えの際に、越境部分を撤去する。」旨の合意をした。
　なお、この合意文書には、「互いにビルを譲渡した場合には、次の所有者にもこの合意内容が承継される。」という文言がある。

質　問

回　答

参照条文

監修者のコメント

　本ケースのような越境とか、通路の使用承諾あるいは一定の建物を建てないといった隣地所有者との覚書・協定が世上しばしば存するが、その中に所有権を譲渡し、第三者の所有になったとしてもその内容は承継される旨の条項を入れることが多い。しかし、回答のとおり、その合意は第三者に直接効力が及ばない。所有権の譲渡人が譲受人にその内容を承継させる義務を相手方当事者に負うという効果があるだけである。もっとも、その内容を知りながら譲り受けた新所有者が、内容の拘束を受けない旨の主張をすることが、信義則あるいは権利濫用といった一般条項によって認められないことは十分にあり得るが、やはり改めて書面化しておいたほうが良い。
　時効取得の問題については、本ケースでは越境者には「所有の意思」がないので、回答とおりその成立はないが、「所有の意思」というのは、所有者と同じような支配をもってする占有のことで、占有の原因である事実の客観的性質により決まる。したがって、本ケースの越境側の所有権が転々譲渡され、譲受人が合意文書の存在を知らなかった場合は、時効取得の成立もあり得る。

事実関係

　当社は賃貸借の媒介業者である。賃貸マンションを建築中の賃貸人から賃借人募集の依頼があった。建築中のマンションは、未登記であるが、今月中に竣工する予定であり、建築確認書及び建築会社との建築請負契約により依頼者が建物を所有し、賃貸人であることは明らかである。入居可能時期は、建物竣工後の来月初旬になるが、賃借を希望する顧客も多く、建物竣工前に賃貸借契約を締結することを賃貸人と合意している。
　賃貸人の建物建築資金は、自己資金に加え、金融機関からの融資を予定しているが、既に金融機関からは融資承認を得ている。金融機関を債権者とする抵当権設定登記は建物が完成した後、所有権保存登記と同時に登記することになっている。
　建物完成前に賃貸借契約を結ぶ際、登記事項が確認できず、重要事項説明書に登記記録上の権利関係をどのように記載するか悩んでいる。

質　問

　賃貸借契約後に建物に抵当権設定登記がされ、将来、抵当権が実行されて建物が競売された場合、賃借人は、競落人に対して対抗することができると考えてよいか。

回　答

参照条文

監修者のコメント

　抵当権と賃借権の対抗関係すなわち両権利の優劣は、権利の対抗要件を備えた時期の先後で決定される。抵当権も賃借権もそれらの設定契約の締結により権利としては成立するが、それだけでは第三者に対する対抗要件を備えたことにはならない。抵当権はその設定登記が、建物賃借権はその登記又は建物の引渡し（占有）が、それぞれの権利の第三者への対抗要件である。その対抗要件を備えた時期の先後で優劣が決まる。建物に登記できるのは、建物の完成を要せず、「工事中の建物といえども、屋根及び周壁を有し、土地に定着した一個の建造物として存在するに至っていれば足り、床や天井はなくてもよい」というのが、判例の考え方であるので、建物が未完成であっても登記が可能である。そして、融資を行う金融機関は、自己の権利の保全のため、できる限り早く抵当権の設定登記をするのが通常であり、未完成の段階で建物賃貸借契約は締結できても、引渡しをするのは事実上不可能であるから、二つの権利の優劣は明らかである。
　抵当権が設定されていても、必ず抵当権が実行されるのではないが、実行されたとき、すなわち競売されたときの買受人（一般に「競落人」といわれる）は抵当権者と同じ地位にあるので、回答にあるとおり、賃貸借の媒介に当たっては、万一の場合の結果について、十分に重要事項説明を行うことが必要である。

事実関係

　当社は賃貸の媒介業者兼管理業者であるが、来月10日に更新期がくる建物賃貸借契約について、その更新のための賃貸借契約を当月25日に締結した。そして、その際に約定の更新料（賃料の1か月分）と前払賃料1か月分を受領した。ところが、借主はその後の当月末日に賃貸借契約を解約すると言ってきた。
　なお、この賃貸借契約においては、借主からの解約は、契約を終了させたい日の30日前までに貸主に申し出ることになっており、また、すぐに契約を終了させたい場合には、30日前までの予告を必要とせずに、1か月分の賃料または賃料相当額を貸主に支払うことにより、随時契約を終了させることができるようになっている。そして、契約の更新については、期間満了3か月前までに貸主・借主の双方または一方から何らの申し出がないときは、契約が更に2年間、同一条件をもって更新されることになっており、その期間満了3か月前までは当事者から何らの申し出もなかったが、その後の当月末日になって借主から解約の申し出がなされたということである。

質　問

　建物賃貸借契約がこのような状況になっている場合、管理業者としてどのように対応したらよいか。

回　答

監修者のコメント

　現実的な解決としては、回答のような処理が適切妥当と思われるが、法的な見方からすると、なかなか難しい問題である。いったんなされた更新の合意により、すでに賃貸借契約は更新されていると考えることも可能であるし、更新の合意は期間満了日の翌日から具体的効力を生ずると考えることも可能であり、いずれと解するかにより、質問にいう「解約申入れ」の意味が異なってくる。
　また、更新料が返還されるべきか否かの問題も、更新料の法的性格がからむ問題であって、それを「更新拒絶権放棄の対価」とみれば、更新合意によりその目的が達成され、もはや返還を要しないと考えられ、「賃料の前払い」とみれば、その後の契約関係がないことになるので、やはり返還されるべきものと考えられるが、その法的性格はそのように単純に割り切れるものではない。さりとて、時間と費用をかけて裁判をするのもどうかと思うので、回答の内容で円満解決するのが現実的と思われる。