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2004-B-0273
業者物件の売買の代理・媒介に伴う買付証明書、購入申込書の取付けとクーリングオフとの関係

 宅地建物取引業者が、業者物件を代理・媒介する際に、買主から買付証明書、購入申込書を取り付けたときは、クーリングオフの対象になるか。

事実関係

 当社は、新規物件の分譲やその代理・媒介等の業務を行っているが、当社が、業者物件について次のような行為をした場合、その行為がクーリングオフの対象になるのかどうか社内で意見が分れているので、この際はっきりさせたい。

質 問

1.  当社が、代理・媒介業者として、買主から買付証明書を受領した場合。
2.  当社が、代理・媒介業者として、買主から購入申込書を受領した場合。

回 答

1.  結 論
 質問1.について ― 原則として、クーリングオフの対象にはならない。
 質問2.について ― 貴社が、宅地建物取引業法第37条の2第1項に定める「事務所等」(以下、本事例において「事務所等」という。)において購入申込書を受領したのであればクーリングオフの対象にならないが、「事務所等」以外の場所で受領したのであれば、クーリングオフの対象になる。
2.  理 由
について
 貴社が代理・媒介業者の場合に買主から受領する買付証明書は、特段の事情がない限り、貴社が媒介業者として自らの営業用に受領するものであるから、たとえその書面の宛て名が売主になっていたとしても、それは売主に直接交付されるものではないので、売主に対する「買受けの申込み」すなわち契約を締結するという正式な購入意思の表明にはならないと解されるからである。
について
 貴社が代理・媒介業者の場合であっても、自らの「事務所等」以外の場所で購入申込書を受領したのであれば、クーリングオフの対象になるからである(宅地建物取引業法第37条の2、同法施行規則第16条の5第1号ハ)。

参照条文

 宅地建物取引業法第37条の2(事務所等以外の場所においてした買受けの申込みの撤回等)
   宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約について、当該宅地建物取引業者の事務所その他国土交通省令で定める場所(以下この条において「事務所等」という。)以外の場所において、当該宅地又は建物の買受けの申込みをした者又は売買契約を締結した買主(事務所等において買受けの申込みをし、事務所等以外の場所において売買契約を締結した買主を除く。)は、次に掲げる場合を除き、書面により、当該買受けの申込みの撤回又は当該売買契約の解除(以下この条において「申込みの撤回等」という。)を行うことができる。この場合において、宅地建物取引業者は、申込みの撤回等に伴う損害賠償又は違約金の支払を請求することができない。
     買受けの申込みをした者又は買主(以下この条において「申込者等」という。)が、国土交通省令の定めるところにより、申込みの撤回等を行うことができる旨及びその申込みの撤回等を行う場合の方法について告げられた場合において、その告げられた日から起算して8日を経過したとき。
     申込者等が、当該宅地又は建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払ったとき。
  〜④ (略)
 宅地建物取引業法施行規則第16条の5(法第37条の2第1項の国土交通省令で定める場所)
   法第37条の2第1項の国土交通省令で定める場所は、次に掲げるものとする。
   次に掲げる場所のうち、法第15条第1項の規定により同項に規定する取引主任者を置くべきもの
     当該宅地建物取引業者の事務所以外の場所で継続的に業務を行うことができる施設を有するもの
     当該宅地建物取引業者が一団の宅地建物の分譲を案内所(土地に定着する建物内に設けられるものに限る。ニにおいて同じ。)を設置して行う場合にあっては、その案内所
     当該宅地建物取引業者が他の宅地建物取引業者に対し、宅地又は建物の売却について代理又は媒介の依頼をした場合にあっては、代理又は媒介の依頼を受けた他の宅地建物取引業者の事務所又は事務所以外の場所で継続的に業務を行うことができる施設を有するもの
     当該宅地建物取引業者が一団の宅地建物の分譲の代理又は媒介の依頼をし、かつ、依頼を受けた宅地建物取引業者がその代理又は媒介を案内所を設置して行う場合にあっては、その案内所
     当該宅地建物取引業者(当該宅地建物取引業者が他の宅地建物取引業者に対し、宅地又は建物の売却について代理又は媒介の依頼をした場合にあっては、代理又は媒介の依頼を受けた他の宅地建物取引業者を含む。)が法第15条第1項の規定により同項に規定する取引主任者を置くべき場所(土地に定着する建物内のものに限る。)で宅地又は建物の売買契約に関する説明をした後、当該宅地又は建物に関し展示会その他これに類する催しを土地に定着する建物内において実施する場合にあっては、これらの催しを実施する場所
   当該宅地建物取引業者の相手方がその自宅又は勤務する場所において宅地又は建物の売買契約に関する説明を受ける旨を申し出た場合にあっては、その相手方の自宅又は勤務する場所

監修者のコメント

 クーリングオフの対象となるかどうかは、買受けの申込み又は売買契約が、宅建業法37条の2にいう「事務所等」以外の場所で行われたかどうかが基準となるのであって、「媒介業者」か「代理業者」かは関係しない。売主である宅建業者から売却の依頼を受けた業者の事務所、案内所で、申込み又は契約が行われたのであれば、その業者が媒介でも代理でもクーリングオフの適用はないからである。
 したがって、質問のケースで問題となるのは、買主の買付証明書が購入申込みに当たるのであればクーリングオフ制度の適用を受け、当たらなければ、どこで行われようとそもそもクーリングオフなど問題とならないということである。しかし、回答のとおり、一般に買付証明書は、契約の申込みではないと解されているので、そもそもクーリングオフは問題とならない。

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