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売買事例 0804-B-0063
マンション分譲における瑕疵担保責任とアフターサービスの違いと、対応上の留意点

 当社は、初めてマンション分譲を行うが、売主としての瑕疵担保責任とアフターサービスとの違い、隠れた瑕疵に対する対応上の留意点について知りたい。

事実関係
 当社は、このたび初めてのマンション分譲を行うが、新築物件の分譲ということからくる品確法(住宅の品質確保の促進等に関する法律)上の問題や、管理、アフターサービスについて、初めてのことばかりなので、戸惑うことが多い。そのため、分譲後の管理は、管理専門の会社に委託し、アフターサービスは、マンションを建築した施工会社に行ってもらうことにした。
質問
1.  瑕疵担保責任は、売主固有の問題といわれているが、瑕疵担保責任とアフターサービスとの違いは何か。
2.  戸建住宅の場合における瑕疵に対する対応と、マンションの場合における瑕疵に対する対応の違いというのはあるか。
回答
 
(1)  質問1.について — 法的な観点から見れば、瑕疵担保責任は法定責任(法律によって生じる責任)であり、無過失責任であるが、アフターサービスは契約責任(契約によって生じる責任)であり、原則として過失責任であるというところに違いがある。しかし、実務的な対応としては、いずれも買主からの苦情に対応するものであるから、その対応についての考え方や姿勢に基本的な差異はないと考えられるが、その対応すべき期間や対応内容(たとえば、アフターサービスにおける定期点検サービスなど)については、分譲主によって、多少の違いはあるようである。
(2)  質問2.について —

建物の構造耐力上主要な部分に対する対応や、雨漏りの防止に必要な部分に対する対応については、前述のとおり、その考え方や姿勢について差異はないと考えられるが、具体的な瑕疵に対する対応にあたっては、マンションの場合は、戸建住宅の場合と異なり、構造上の特殊性や、所有者(区分所有者)が多数いるということからも、その建物(主として、「共用部分」)の瑕疵ついては、管理組合がその対応の窓口になることが多い。なぜならば、マンションの場合の瑕疵は、その原因のかなりの部分が共用部分(建物の外壁や躯体部分、共用配管など)にあることが多いために、区分所有法(建物の区分所有等に関する法律)が、建物についての瑕疵は、その原因が専有部分にない限り、共用部分にあるものと推定しているからである(同法第9条。東京地判平成4年3月19日判時1442号126頁)。
 したがって、分譲後のマンションの隠れた瑕疵に対する売主(分譲主)としての対応にあたっては、施工会社はもとより、管理組合とも一体になって、事にあたることが必要であることに留意すべきであろう。

 
参照条文
 
○  建物の区分所有等に関する法律第9条(建物の設置又は保存の瑕疵に関する推定)
 建物の設置又は保存に瑕疵があることにより他人に損害を生じたときは、その瑕疵は共用部分の設置又は保有にあるものと推定する。
 
監修者のコメント
 アフターサービスは、【回答】のとおり、契約上の責任であり、法定の責任である瑕疵担保責任とその点が根本的に異なるが、あくまでも別次元のものであるから、アフターサービスを決めた売主は、ダブって責任を負うことになる。
 アフターサービスについては、業界団体による「アフターサービス規準」が策定され、建物の部位別に、その対象と責任期間を詳細に定めているので、できる限りそれに準拠することが望ましい。

より詳しく学ぶための関連リンク

“スコア”テキスト丸ごと公開! 「瑕疵担保責任(瑕疵担保責任の期間と内容)」

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