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また、参照条文は、事例掲載日現在の法令に依っています。

売買事例 0705-B-0014
敷地延長部分の私道負担についての重要事項説明

敷地延長部分が隣地所有者との共有の場合、重要事項説明において、「私道に関する負担に関する事項」としての説明を行わなければならないか。

事実関係
 
 左図のようなA地・B地があり、そのうちのA地とその左側斜線部分の敷地延長部分を売却する。ところが、この敷地延長部分は、A地の所有者とB地の所有者の共有(持分2分の1ずつ)になっている。
質問
  1. このようなA地と敷地延長部分の土地を売却する場合、「私道に関する負担に関する事項」として、重要事項説明をする必要があるのか。
 
2. 必要があるとした場合、どのようなことを説明する必要があるのか。
回答
  1.結論
 
(1) 質問 1.について
説明する必要がある。
 
(2) 質問2.について
その敷地延長部分がB地の所有者との共有(持分2分の1ずつ)になっていることと、それに伴う規制(たとえば、当該敷地延長部分が私道としての通行と配管の敷設以外に利用できないことや、維持費の負担、当該敷地延長部分をA地の建ぺい率・容積率の計算に含めないなどの取り決め)があれば、その旨を重要事項説明書に記載し、説明する必要がある。
 なお、それらの規制(取り決め)について、共有者間の約定書などの書面があれば、その写しを買主に交付するなり、あらたな共有者間での取り決めが必要となるのであれば、それらについての対応も含めて、よく調べたうえで媒介活動を行う必要がある。
 
2.理由
 
   敷地延長部分は、その土地がA地だけの所有地であれば問題はないのであるが、本件のような共有の場合には、その土地は一応A・B両地の「私道」として位置づけることができる。したがって、B地の所有者がその土地を私道として使うのは、主に勝手口などへの通行以外はないのであろうが、それでも「共有地」である以上、工作物を設置するなどということも全くないとはいえない。
 そこで、そのためにも、あらかじめA・B両地の所有者間において一定の取り決めを行い、土地の有効利用を図るとともに、良き隣人関係のベースをつくっておくことが必要となる。
 そのような観点から考えた場合、最低限、上記「結論」で述べたような事柄について、重要事項として説明をし、かつ、措置を講じておく必要があると考える。
 なお、私道負担に関する事項が「重要事項」として宅建業法に定められている趣旨は、たとえば、売買の対象になっている土地の一部に私道の敷地がある場合、その私道部分の面積が建ぺい率・容積率の計算に算入されないことはもとより、その私道内における建築物の建築のほか、私道そのものの廃止も制限され(建築基準法第44条、第45条)、また、維持費の発生もあるなど、買主にとって思いがけない損害を被るおそれがあるからである。
参照条文
 
建築基準法第44条(道路内の建築制限)
 
建築物又は敷地を造成するための擁壁は、道路内に、又は道路に突き出して建築し、又は築造してはならない。(以下(略))
(第2項(略))
同法第45条(私道の変更又は廃止の制限)
 
私道の変更又は廃止によって、その道路に接する敷地が第43条第1項の規定又は同条第2項の規定に基づく条例の規定に抵触することとなる場合においては、特定行政庁は、その私道の変更又は廃止を禁止し、又は制限することができる。
(第2項(略))
監修者のコメント
 宅地の接道内容が私道に関わっている場合、媒介業者が調査説明義務違反に問われるケースは、かなり見られる。
 【回答】のように徹底した調査と説明が必要であるが、本件のようなケースで、しばしば売主の言をそのまま鵜呑みにして、失敗することがあるので、注意を要する。

より詳しく学ぶための関連リンク

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