HOME > 不動産相談 > 売買 > 借地権付建物の売買の媒介報酬

不動産相談

当センターでは、不動産取引に関するご相談を
電話にて無料で受け付けています。

専用電話:03-5843-208111:00〜15:00(土日祝、年末年始 除く)

相談内容:不動産取引に関する相談(消費者、不動産業者等のご相談に応じます)

ホームページに掲載しています不動産相談事例の「回答」「参照条文」「参照判例」「監修者のコメント」は、改正民法(令和2年4月1日施行)に依らず、旧民法で表示されているものが含まれております。適宜、改正民法を参照または読み替えていただくようお願いいたします。

== 更に詳しい相談を希望される方は、当センター認定の全国の資格保有者へ ==

不動産のプロフェッショナル

ここでは、当センターが行っている不動産相談の中で、消費者や不動産業者の方々に有益と思われる相談内容をQ&A形式のかたちにして掲載しています。
掲載されている回答は、あくまでも個別の相談内容に即したものであることをご了承のうえご参照ください。
掲載にあたっては、プライバシーの保護のため、相談者等の氏名・企業名はすべて匿名にしてあります。
また、参照条文は、事例掲載日現在の法令に依っています。

売買事例 0704-B-0011
借地権付建物の売買の媒介報酬

借地権付建物の売買の媒介報酬として、建物分とは別に、借地権譲渡の対価に対し3%の手数料を受領することができるか。

事実関係
  当社は借地権付建物の売買の媒介をするが、借地権(賃借権)の譲渡について地主の承諾をもらうのにかなりの時間がかかった。
ついては、その分の報酬として、依頼者(借地権者)から、建物分とは別に何がしかの手数料をもらいたいと考えている。
質問
  1. 本件借地権付建物の媒介報酬として、建物部分のほか、借地権の対価の3%をもらいたいと思っているが、業法上問題ないか。
 
2. (業法上の問題がないとした場合)この借地権譲渡の対価に対する3%の報酬というのは、何を根拠にもらうことができるのか。
回答
  1.結論
 
(1) 質問 1.について
問題はない。
 
(2) 質問2.について
商法第512条を根拠に受領することができる。
 
2.理由
 
  (1)について
借地権は不動産そのものではなく、不動産を利用する権利(本件の場合は賃借権)である。したがって、本件借地権付建物の売買において、建物と借地権を分離して、それぞれに不動産の売買に準じた報酬を受領することは何ら問題はない。ただし、借地権の譲渡に対する報酬(特にその額)については、あくまでも当事者の合意で定めるものであって、その報酬の額を定めるために、国土交通省告示(報酬告示)があるのではないということだけは誤解のないようにしなければならない。
 
(2)について
商法第512条は、「商人がその営業の範囲内において他人のために行為をしたときは、相当な報酬を請求することができる。」と定めている。

そして、この商法第512条の趣旨は、仮に依頼者からの明示的な委託がなくても、その者のためにする意思、すなわち事実上の利益を帰する意思をもってすれば、報酬を請求することができると解されており、昭和43年4月2日の最高裁判所の判決では、人づてに依頼者に接触し、その媒介活動の結果、取引が成立した事案について、「黙示の媒介契約」の成立が認められるとして、媒介業者の報酬請求権を認めた。

したがって、媒介業者としては、「依頼者からの委託により、または同人のためにする意思をもって、媒介をしたものでない場合には、本条による報酬請求権を取得しない」(最判昭和44年6月26日民集23巻7号1264頁)ということを、まず確認しておく必要がある。

監修者のコメント
報酬請求権の問題については、【回答】のとおりであるが、

①「3%」というのは、当然に請求できるものではなく、媒介依頼者との合意すなわち依頼者の承諾で決まるものであること

②借地権譲渡の対価は、地主に対する承諾料とは異なるので、媒介報酬の計算基礎となる「借地権」の売買価額について後日紛争を生じないよう明確にしておくこと

③媒介報酬は、あくまでも土地賃借権の売買を成約させた行為の対価で宅建業法の適用を受ける性質のものであり、地主の承諾をもらうための法律事務の対価でないことを認識すること(後者の問題解決の報酬となると、有償での法律事務を禁止する弁護法違反の問題になる。)
に留意されたい。

当センターでは、不動産取引に関するご相談を
電話にて無料で受け付けています。

専用電話:03-5843-208111:00〜15:00(土日祝、年末年始 除く)

相談内容:不動産取引に関する相談(消費者、不動産業者等のご相談に応じます)

ホームページに掲載しています不動産相談事例の「回答」「参照条文」「参照判例」「監修者のコメント」は、改正民法(令和2年4月1日施行)に依らず、旧民法で表示されているものが含まれております。適宜、改正民法を参照または読み替えていただくようお願いいたします。

更に詳しい相談を希望される方は、
当センター認定の全国の資格保有者へ

不動産のプロフェッショナル

過去の事例(年別)

  • 賃貸
  • 売買

ページトップへ