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宅建マイスター養成講座
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宅建マイスターの仕事術
QUESTION 1
眺めのよい高台の土地を買いたいのですが・・
さあ、あなたならどうしますか?
宅建マイスターならこう解決!
宅建マイスターのANSWER
お客様のご希望に合致する物件をご紹介します。
例えば傾斜地の場合
⇒現地にて

がけ・傾斜地の高さや勾配等、擁壁があればその状態(膨らみ、亀裂、水抜き穴等)、権利関係、お隣や近隣との取り決めやトラブルの有無等について調査します。

⇒役所などで

法令上の制限や生活関連施設等について調査します。 道路、用途制限、形態規制、防火地区、景観地区、地区計画等の規制、建築協定等の他、宅地造成等規制法の宅地造成工事規制区域に指定されているか否か。
指定されている場合は、宅地造成工事の許可、開発許可、その他届出等、開発原簿、検査済証等について有無や内容、その時期等について調査します。
切土なのか、盛土なのか、また、造成宅地防災区域の指定を受けているか否かについても調べます。 指定されていない場合、擁壁の工作物としての建築確認、検査済証の有無、是正指導等の有無等について調査します。

さらに詳しく調査

また、地すべり等防止法、急傾斜地法、土砂災害防止法等の規制の有無や内容についてさらに詳しく、同法に基づく基礎調査の予定あるいは実施(※)の有無や内容等についても調査します。
がけ条例適用の有無や規制内容についても当然、調査します。

  • (※)基礎調査箇所…土砂災害の発生する恐れのある箇所として認識されている場所。
    基礎調査の結果、区域指定の可能性が高い箇所は「土砂災害危険箇所」と呼ばれ区域指定されない場合もあるが、今後土砂災害警戒区域や特別警戒区域に指定される可能性が高い場所。

たくさんの引き出しを持つ宅建マイスターは、様々な角度から現地の状態や規制内容等を正確に把握し、必要であれば地質や地盤調査等も提案します。
さまざまな場面でお客様の希望や思いなどは人それぞれ多彩です。お客様の目線からリスクを予見し、解消するために考え行動します。

宅建マイスターは、「リスクを予見し、顧客満足を追求する専門家」です。
QUESTION 2
せっかく購入したマンション、入居後の大規模修繕で負担金が発生!
宅建マイスターのANSWER
表面的な調査ではダメ!

マンション取引では重要事項説明における「一棟の敷地に関する権利及びこれらの管理・使用に関する事項」記載のため、マンション管理会社から「重要事項に係わる調査報告書」管理組合の「総会議事録」を入手して、修繕積立金残高や滞納額、過去の修繕工事の履歴等、管理に係わる種々の情報を取得するわけですが、表面的に記載事項を転記するだけでは大きなトラブルにつながることがあります。
今回のケースでは、「総会議事録」の議決事項には大規模修繕の負担金が記載されていませんでした。
通常、売主が理事会メンバーでない場合、また理事に選任されていても委任状を提出することで理事会に出席していないケースなどもあり、表面的な調査では実態を把握できない場合があります。  

宅建マイスターとして顧客満足を追求し、想定されるリスクを予見するためには、調査事項を総合的に判断して、状況に応じて追加調査を実施すべきです。
宅建マイスター(=不動産取引のプロ)としては、調査の段階で取引対象マンションの外装を含めたメンテナンス状況を確認し、築年数・過去の修繕履歴・分譲時の長期修繕計画を参考にして調査事項を総合的に判断した上で、状況に応じて追加調査を実施することでリスクの可能性を最小限にすることが重要です。

⇒追加調査とは

具体的な調査ポイントとしては、
・長期修繕計画の実施状況の把握
・管理費・修繕積立金の収入額と管理費用・修繕費支出額の収支バランス
・修繕積立金残額と想定される今後の修繕計画
・総会の議題と継続審議項目の確認 等々
に関する調査が考えられます。

特に理事会での議題、議事録から読み取れる情報を総合的に判断して、理事長等へのヒアリングによって実態を把握し、購入検討者へ事前に情報を提供することが重要となります。  

今回のケースでは、上記の調査結果を踏まえて、①事前に修繕費の負担金を織り込んでいただき購入計画を進めるか、②再検討を促して他の物件をご紹介することでトラブルを未然に防止することが可能となります。
一見、回り道のように思えても、想定されるリスクを最小限に抑え、お客様の満足を最優先に考えて、クライアントの信頼を得ることにより、リターン率・紹介率を高めることが期待できます。

宅建マイスターは「想定されるリスクを最小限に抑え、お客様の満足を最優先に考える専門家」です。
公益財団法人 不動産流通推進センター